Gestión de riesgos en el Estudio de viabilidad

Rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

Planificación temporal y económica

El Estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios

Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria

Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad

Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.

Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:

• para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
• para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…

Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera

La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:

• investigación de los antecedentes del promotor
• tasación y estudio
• establecimiento de garantías
• instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
• control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
• comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).

Estructura del Estudio de viabilidad

Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:

• Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
• Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
• Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
• Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
• Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
• Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
• Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

El análisis de sensibilidad

El Estudio de viabilidad y el análisis de sensibilidad

Sensibilidad sobre costes, plazos y tasa de interés. Simulación de Montecarlo.

Es necesario comprobar el efecto de la variación de cada variable de riesgo del modelo del Estudio de viabilidad sobre los criterios de rentabilidad, en particular sobre el resultado sobre ventas y sobre la TIR del promotor. El análisis de sensibilidad debe incluir el cálculo de los valores del criterio de rentabilidad elegido para diferentes incrementos y decrementos en las siguientes variables:

• los precios de venta: la variable más importante
• los costes de construcción.

El coste del suelo no es una variable, pero el estudio de la influencia de su variación sobre la rentabilidad de la promoción puede establecer los márgenes de una negociación adecuada en la fase de adquisición. Los demás costes de la promoción inmobiliaria ostentan una influencia más reducida sobre la rentabilidad, por lo que no merecen consideración en el análisis de sensibilidad.

Análisis de sensibilidad sobre plazos

El estudio de los efectos de su variación del plazo de ejecución de las obras puede ayudar a establecer las condiciones óptimas para el contrato de obra. La variación del plazo de ejecución tiene una influencia limitada sobre el ratio resultado sobre ventas, porque sólo tiene efecto sobre los costes financieros, que no serán muy importantes siempre que las tasas de interés sean bajas. En el criterio TIR la influencia es más significativa, pero siempre resulta menor que la variación de los precios de venta. La duración de las ventas puede tener efecto sobre los precios de venta. Los retrasos en la ejecución de la obra pueden incrementar los costes de construcción.

Análisis de sensibilidad sobre la tasa de interés

La variable tasa de interés tiene una influencia reducida sobre la rentabilidad. Su efecto incide sobre todo a través de la demanda, de modo que recae sobre los precios de venta.

Simulación de Montecarlo

La simulación de Montecarlo es un método de evaluación de riesgos que se adapta bastante bien a las particularidades de la promoción inmobiliaria. Ello se debe a que para cualquiera de las variables puede establecerse unos límites inferior y superior y un valor de probabilidad máxima. En promociones inmobiliarias, la simulación de Montecarlo se realiza para tres variables de riesgo:

• la tasa de variación temporal de los precios de venta
• la variación temporal del coste de construcción
• la duración de las obras.

A partir del criterio de rentabilidad elegido, la simulación de Montecarlo proporciona la función de probabilidad y el valor esperado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Riesgos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los riesgos

Prevención, identificación y evaluación

En un proyecto inmobiliario, la prevención de riesgos trata de conseguir que el impacto de los mismos sobre los objetivos a conseguir sea mínimo. La prevención se articula mediante diferentes estrategias:

• anulación del riesgo, mediante la eliminación de las causas
• mitigación o atenuación del riesgo, reduciendo su probabilidad o la envergadura de los daños
• aceptación activa, mediante el establecimiento de un plan de contingencia a desarrollar cuando el daño se produzca
• aceptación pasiva, asumiendo las consecuencias que sobrevengan cuando el daño se produzca.

La prevención de riesgos puede instrumentarse mediante dos tipos de procedimiento:

• transferencia del riesgo: aseguramiento o subcontratación de las tareas de entrañan el riesgo
• estrategias alternativas: planes de contingencia, establecimiento de reservas presupuestarias, acuerdos contractuales…

Identificación de riesgos

En cada fase de la promoción se puede identificar una serie de riesgos característicos:

• en la adquisición del suelo: problemas legales y técnicos
• en el proyecto: errores, inadecuación a la demanda…
• en la obtención de la licencia de obras: retrasos
• en la obtención de financiación: liquidez insuficiente
• en la contratación de la constructora: falta de idoneidad
• durante la construcción: gestión inadecuada de la calidad, incumplimiento de plazos, variaciones de coste, escasez de recursos, conflictos con el contratista, daños por fenómenos naturales, riesgos laborales, daños a terceros…
• durante la etapa de ventas: ciclo de la demanda, tipos de interés, conflictos con los compradores…

Además, durante toda la promoción pueden surgir dificultades de organización o de control. De todos los riesgos listados, los únicos asegurables son los derivados de la ejecución de la obra, en cuanto al resarcimiento de los daños materiales producidos.

Evaluación de los riesgos

En los riesgos asegurables, lo que interesa es la estimación del coste de las pólizas. En los relacionados con la gestión en general, no es posible una cuantificación directa. La dificultad fundamental de la evaluación de riesgos radica en la interrelación entre riesgos derivados de una misma situación. Un alza en los tipos de interés produce un incremento del coste financiero, pero también tiene efecto sobre las ventas. La gestión inadecuada del contratista provoca retrasos en la ejecución de la obra, incremento de costes, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias