El análisis de sensibilidad

El Estudio de viabilidad y el análisis de sensibilidad

Sensibilidad sobre costes, plazos y tasa de interés. Simulación de Montecarlo.

Es necesario comprobar el efecto de la variación de cada variable de riesgo del modelo del Estudio de viabilidad sobre los criterios de rentabilidad, en particular sobre el resultado sobre ventas y sobre la TIR del promotor. El análisis de sensibilidad debe incluir el cálculo de los valores del criterio de rentabilidad elegido para diferentes incrementos y decrementos en las siguientes variables:

• los precios de venta: la variable más importante
• los costes de construcción.

El coste del suelo no es una variable, pero el estudio de la influencia de su variación sobre la rentabilidad de la promoción puede establecer los márgenes de una negociación adecuada en la fase de adquisición. Los demás costes de la promoción inmobiliaria ostentan una influencia más reducida sobre la rentabilidad, por lo que no merecen consideración en el análisis de sensibilidad.

Análisis de sensibilidad sobre plazos

El estudio de los efectos de su variación del plazo de ejecución de las obras puede ayudar a establecer las condiciones óptimas para el contrato de obra. La variación del plazo de ejecución tiene una influencia limitada sobre el ratio resultado sobre ventas, porque sólo tiene efecto sobre los costes financieros, que no serán muy importantes siempre que las tasas de interés sean bajas. En el criterio TIR la influencia es más significativa, pero siempre resulta menor que la variación de los precios de venta. La duración de las ventas puede tener efecto sobre los precios de venta. Los retrasos en la ejecución de la obra pueden incrementar los costes de construcción.

Análisis de sensibilidad sobre la tasa de interés

La variable tasa de interés tiene una influencia reducida sobre la rentabilidad. Su efecto incide sobre todo a través de la demanda, de modo que recae sobre los precios de venta.

Simulación de Montecarlo

La simulación de Montecarlo es un método de evaluación de riesgos que se adapta bastante bien a las particularidades de la promoción inmobiliaria. Ello se debe a que para cualquiera de las variables puede establecerse unos límites inferior y superior y un valor de probabilidad máxima. En promociones inmobiliarias, la simulación de Montecarlo se realiza para tres variables de riesgo:

• la tasa de variación temporal de los precios de venta
• la variación temporal del coste de construcción
• la duración de las obras.

A partir del criterio de rentabilidad elegido, la simulación de Montecarlo proporciona la función de probabilidad y el valor esperado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Características del préstamo subrogable

El préstamo subrogable en el Estudio de viabilidad

Cuantías, períodos, disposiciones y costes

El importe del préstamo subrogable se fija como porcentaje sobre el valor de tasación. Para viviendas, dicho porcentaje suele rondar el 80 %; en otros productos (garajes, locales, oficinas…), el porcentaje se reduce. Los gastos que genera la constitución de la escritura de préstamo (notario, registrador e impuestos) se calculan tomando el capital garantizado como base imponible. Durante un periodo de carencia, normalmente 24 meses, el promotor sólo debe pagar los intereses devengados en función del saldo dispuesto. Tras el periodo de carencia sigue el periodo de amortización.

Disposiciones del préstamo subrogable

La entidad de crédito aplica una distribución del préstamo en varias disposiciones según sus normas y en función del riesgo estimado para la operación. Normalmente, dicha distribución se estructura como sigue:

• primera disposición: su cuantía puede ser la estricta para amortizar una hipoteca anterior o calcularse considerando el precio del suelo que la tasación asume
• disposiciones para la construcción: cantidades liberadas y puestas a disposición del promotor en función del avance acreditado de las obras
• disposición de subrogación: parte del préstamo (hasta un 15 o un 20 %) que el promotor recibe cuando la venta ya se ha escriturado y se ha hecho la subrogación al comprador.

Costes del préstamo subrogable

Los costes del préstamo quedan definidos por:

• la tasa de interés aplicable: se aplica sobre saldos dispuestos, devengando intereses que se liquidan periódicamente
• las comisiones: la comisión de apertura (la más importante para el promotor) y, a veces, la comisión de estudio
• los gastos: entre ellos, tasaciones periódicas requeridas para autorizar disposiciones durante la construcción.

La tasa de interés suele definirse en función de una referencia oficial, normalmente el euribor, a la que se añade un diferencial. La comisión de apertura se carga en el momento en que el préstamo es otorgado. Los gastos del préstamo no revisten especial relevancia para el Estudio de viabilidad.

Préstamo para la adquisición del suelo

El préstamo para la adquisición del suelo es el otorgado por la entidad financiera al promotor con ocasión de la compra del suelo, aportando la garantía hipotecaria del mismo. Su cuantía se establece como un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 50 y el 70 %. La disposición es única y coincide con el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Resulta conveniente instrumentar este tipo de préstamos para que puedan ampliarse y convertirse en el préstamo subrogable, de este modo se reduce los gastos.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios