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jueves, 20 de octubre de 2016
miércoles, 21 de septiembre de 2016
miércoles, 29 de junio de 2016
miércoles, 29 de julio de 2015
Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria
Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad
Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.
Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:
- para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
- para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…
Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera
La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:
- investigación de los antecedentes del promotor
- tasación y estudio
- establecimiento de garantías
- instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
- control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
- comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).
Estructura del Estudio de viabilidad
Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:
- Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
- Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
- Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
- Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
- Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
- Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
- Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios
martes, 28 de julio de 2015
El análisis de sensibilidad
El Estudio de viabilidad y el análisis de sensibilidad
Sensibilidad sobre costes, plazos y tasa de interés. Simulación de Montecarlo.
Es necesario comprobar el efecto de la variación de cada variable de riesgo del modelo del Estudio de viabilidad sobre los criterios de rentabilidad, en particular sobre el resultado sobre ventas y sobre la TIR del promotor. El análisis de sensibilidad debe incluir el cálculo de los valores del criterio de rentabilidad elegido para diferentes incrementos y decrementos en las siguientes variables:
- los precios de venta: la variable más importante
- los costes de construcción.
El coste del suelo no es una variable, pero el estudio de la influencia de su variación sobre la rentabilidad de la promoción puede establecer los márgenes de una negociación adecuada en la fase de adquisición. Los demás costes de la promoción inmobiliaria ostentan una influencia más reducida sobre la rentabilidad, por lo que no merecen consideración en el análisis de sensibilidad.
Análisis de sensibilidad sobre plazos
El estudio de los efectos de su variación del plazo de ejecución de las obras puede ayudar a establecer las condiciones óptimas para el contrato de obra. La variación del plazo de ejecución tiene una influencia limitada sobre el ratio resultado sobre ventas, porque sólo tiene efecto sobre los costes financieros, que no serán muy importantes siempre que las tasas de interés sean bajas. En el criterio TIR la influencia es más significativa, pero siempre resulta menor que la variación de los precios de venta. La duración de las ventas puede tener efecto sobre los precios de venta. Los retrasos en la ejecución de la obra pueden incrementar los costes de construcción.
Análisis de sensibilidad sobre la tasa de interés
La variable tasa de interés tiene una influencia reducida sobre la rentabilidad. Su efecto incide sobre todo a través de la demanda, de modo que recae sobre los precios de venta.
Simulación de Montecarlo
La simulación de Montecarlo es un método de evaluación de riesgos que se adapta bastante bien a las particularidades de la promoción inmobiliaria. Ello se debe a que para cualquiera de las variables puede establecerse unos límites inferior y superior y un valor de probabilidad máxima. En promociones inmobiliarias, la simulación de Montecarlo se realiza para tres variables de riesgo:
- la tasa de variación temporal de los precios de venta
- la variación temporal del coste de construcción
- la duración de las obras.
A partir del criterio de rentabilidad elegido, la simulación de Montecarlo proporciona la función de probabilidad y el valor esperado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias
viernes, 24 de julio de 2015
La rentabilidad en la promoción inmobiliaria
El Estudio de viabilidad y los criterios de rentabilidad
Pay-Back, resultado financiero, TIR, VAN e índice de calidad. Puntos críticos.
Resultado financiero y sus ratios
El resultado financiero suele ser el indicador más utilizado y representativo de la promoción inmobiliaria, bajo la forma de los ratios resultado/ventas y resultado/inversión, en ambos casos, antes o después de impuestos.
TIR
A partir del flujo de caja de la promoción se obtiene la Tasa Interna de Retorno (TIR) de fondos totales. Las TIR del promotor se obtienen a partir del flujo de los saldos mensuales de su cuenta con la promoción.
VAN
Se puede aplicar el criterio del Valor Actual Neto (VAN) a los flujos de caja de la promoción y del promotor, antes y después de impuestos. El cálculo requiere el establecimiento previo del valor de la tasa de actualización. Puesto que dicha tasa tiene carácter de coste del capital, para el VAN de los fondos totales deberá considerarse el coste mixto que resulta de la ponderación del coste del capital propio y del correspondiente al préstamo. Para el VAN del promotor debe considerarse el coste asumido para el capital propio, el cual puede concebirse como la suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. El tipo libre de riesgo se define como la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a cinco años.
Índice de calidad
En una promoción inmobiliaria, se denomina Índice de calidad al ratio ventas/gastos de explotación.
Puntos críticos
Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria determinados puntos críticos, también denominados puntos de equilibrio o puntos muertos:
- el punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados, que representa el momento a partir del cual la promoción inmobiliaria empieza a tener resultados positivos en términos contables
- el punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la promoción inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios netos en términos de caja
- el valor mínimo del precio de venta que se requiere para que el resultado sea positivo.
jueves, 23 de julio de 2015
Características del préstamo subrogable
El préstamo subrogable en el Estudio de viabilidad
Cuantías, períodos, disposiciones y costes
El importe del préstamo subrogable se fija como porcentaje sobre el valor de tasación. Para viviendas, dicho porcentaje suele rondar el 80 %; en otros productos (garajes, locales, oficinas…), el porcentaje se reduce. Los gastos que genera la constitución de la escritura de préstamo (notario, registrador e impuestos) se calculan tomando el capital garantizado como base imponible. Durante un periodo de carencia, normalmente 24 meses, el promotor sólo debe pagar los intereses devengados en función del saldo dispuesto. Tras el periodo de carencia sigue el periodo de amortización.
Disposiciones del préstamo subrogable
La entidad de crédito aplica una distribución del préstamo en varias disposiciones según sus normas y en función del riesgo estimado para la operación. Normalmente, dicha distribución se estructura como sigue:
- primera disposición: su cuantía puede ser la estricta para amortizar una hipoteca anterior o calcularse considerando el precio del suelo que la tasación asume
- disposiciones para la construcción: cantidades liberadas y puestas a disposición del promotor en función del avance acreditado de las obras
- disposición de subrogación: parte del préstamo (hasta un 15 o un 20 %) que el promotor recibe cuando la venta ya se ha escriturado y se ha hecho la subrogación al comprador.
Costes del préstamo subrogable
Los costes del préstamo quedan definidos por:
- la tasa de interés aplicable: se aplica sobre saldos dispuestos, devengando intereses que se liquidan periódicamente
- las comisiones: la comisión de apertura (la más importante para el promotor) y, a veces, la comisión de estudio
- los gastos: entre ellos, tasaciones periódicas requeridas para autorizar disposiciones durante la construcción.
La tasa de interés suele definirse en función de una referencia oficial, normalmente el euribor, a la que se añade un diferencial. La comisión de apertura se carga en el momento en que el préstamo es otorgado. Los gastos del préstamo no revisten especial relevancia para el Estudio de viabilidad.
Préstamo para la adquisición del suelo
El préstamo para la adquisición del suelo es el otorgado por la entidad financiera al promotor con ocasión de la compra del suelo, aportando la garantía hipotecaria del mismo. Su cuantía se establece como un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 50 y el 70 %. La disposición es única y coincide con el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Resulta conveniente instrumentar este tipo de préstamos para que puedan ampliarse y convertirse en el préstamo subrogable, de este modo se reduce los gastos.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios
martes, 21 de julio de 2015
Planificación financiera de la promoción inmobiliaria
La financiación en el Estudio de viabilidad
Aportación de suelo, anticipos, financiación y subrogación
La adquisición del suelo mediante la entrega de inmuebles que forman parte del producto de la promoción inmobiliaria tiene ciertos inconvenientes:
- el propietario del suelo asume riesgos derivados de la entrega a cambio de un pago futuro
- el promotor adquirente del suelo debe garantizar, habitualmente mediante aval bancario, el cumplimiento de lo pactado, para lo cual necesitará acreditar solvencia suficiente ante la entidad financiera que le avala.
Anticipos de ventas
En las promociones inmobiliarias cuyos productos se venden sobre plano es habitual convenir en los contratos de compraventa que los compradores abonarán una fracción del precio de compra antes del otorgamiento de las escrituras. Una parte del abono se efectúa al firmar el contrato de compraventa y el resto se distribuye en una serie de pagos iguales y periódicos. En estos casos, el promotor tiene obligación de garantizar la devolución de las cantidades percibidas, mediante aval bancario.
Financiación de contratistas y proveedores
Es habitual que los pagos del promotor al contratista y a otros proveedores se efectúen con un cierto aplazamiento, que puede ser de varios meses. También es habitual que se retenga al contratista un porcentaje de su facturación en concepto de garantía. Ambas vías suponen una financiación parcial de las obras o suministro, sin coste financiero explícito para el promotor.
Financiación externa
El promotor suele hacer uso de capitales prestados por entidades financieras para la adquisición del suelo y para la construcción de los inmuebles. En cada contrato de préstamo quedan definidos los costes (tasas de interés, comisiones y gastos), los plazos (carencia, amortización) y las garantías hipotecarias. Es necesario que el Estudio de viabilidad incluya estimaciones de los costes y de los plazos previsibles.
Préstamo subrogable
El préstamo subrogable proporciona doble ventaja al promotor:
- financia la construcción de los inmuebles que constituirán el producto de la promoción inmobiliaria
- habilita para ofrecer a los compradores la financiación que éstos necesitan, mediante el mecanismo de la subrogación.
Para poder contratar el préstamo subrogable con la entidad de crédito, el promotor debe tener otorgada la licencia de obras, y también debe haber individualizado la titularidad registral de los inmuebles. La entidad de crédito encargará una tasación de la promoción a cargo del promotor, y estudiará, en base a los resultados obtenidos, la concesión del préstamo y sus condiciones.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias
lunes, 20 de julio de 2015
Gastos en la promoción inmobiliaria
El Estudio de viabilidad y los gastos
Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.
La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:
- los gastos de administración
- los gastos de oficina
- algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...
Gastos de gestión
La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:
- la redacción del Estudio de viabilidad
- la gestión de compra del solar
- el control de los proyectos arquitectónicos
- la gestión de la Licencia de obras
- la contratación de las obras y su control
- la gestión del préstamo hipotecario
- la definición de la política comercial y el control de las ventas.
Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.
Costes de comercialización o de ventas
Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:
- venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
- venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
- contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.
Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:
- el cartel de obra
- campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…
El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.
Capitales propios y ajenos
Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:
- en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
- los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
- las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
- los préstamos de entidades financieras.
Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
jueves, 11 de junio de 2015
Estimación de costes en la promoción inmobiliaria
Estimación de costes en el Estudio de viabilidad
Gestión urbanística, construcción y seguros
Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:
- coste de las obras de urbanización y/o demolición
- coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
- impuestos y tasas.
Estimación del coste de construcción
Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:
- urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
- obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
- acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.
Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:
- en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
- en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.
Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.
Seguros
El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
Definición de actividades en la promoción inmobiliaria
Definición de actividades en el Estudio de viabilidad
Duración, ingresos y gastos
En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:
- compraventa del suelo
- gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
- proyectos y licencia
- contratación de las obras
- ejecución de las obras
- ventas
- entrega a los compradores.
Duración de las actividades
En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:
- compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
- gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
- proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
- contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
- ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
- ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
- entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.
Costes
Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.
Curvas de ingresos y gastos
La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios
miércoles, 10 de junio de 2015
Definición inicial de la promoción inmobiliaria
Definición de la promoción en el Estudio de viabilidad
Estudio de mercado y análisis urbanístico
Estudios de mercado
Un conocimiento actualizado del mercado inmobiliario en el entorno de la promoción inmobiliaria resulta esencial para la toma de decisiones destinadas a definir el producto. Cuanto mayor sea el tamaño de la promoción, mayor dedicación se deberá prestar al estudio de mercado. Un estudio de mercado correcto puede contener los siguientes apartados:
- definición del ámbito geográfico
- información demográfica y estadística, con estimación de tendencias de crecimiento y/o desplazamiento de la población
- usos edificatorios, caracterizados según variantes de ocupación
- estimación de la demanda potencial
- conclusiones tras la comparación entre la oferta y la demanda.
La información demográfica puede obtenerse a partir de los censos de población. Los datos sobre la oferta inmobiliaria pueden obtenerse a partir de los resultados de encuestas oficiales promovidas por las administraciones públicas o por los datos de proyectos visados divulgados por los Colegios de arquitectos.
Calificación del suelo y normativa
El Estudio de viabilidad requiere conocer si el suelo sobre el que debe desarrollarse la promoción inmobiliaria es ya edificable o si se necesita tramitar alguna gestión urbanística previa. Las circunstancias urbanísticas condicionarán la estimación de plazos y costes asociados a las obras, incluyendo construcción, honorarios profesionales, impuestos y tasas. El estudio de las circunstancias urbanísticas determinará las condiciones que deberá respetar la edificación proyectada.
Estimación de precios de venta
Además de estimar precios unitarios de venta por unidad o por metro cuadrado construido, en el Estudio de viabilidad se debe estimar la variación previsible de los mismos a lo largo del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria. La variación temporal de los precios de venta constituye la variable de riesgo más importante del modelo probabilístico del estudio. La definición de dicha variable se establece en una triple estimación (pesimista - realista - optimista). Las condiciones de pago pueden ser también determinantes para el flujo de caja, como parte de la financiación interna.
jueves, 28 de mayo de 2015
La financiación en las promociones inmobiliarias
La financiación en el Estudio de viabilidad
Fases y etapas. Financiación.
En una promoción inmobiliaria se puede establecer las siguientes fases:
- adquisición y gestión del suelo, que culmina con la inscripción del solar en el Registro de la propiedad inmobiliaria
- proyectos, que culmina con el visado de un proyecto básico y de ejecución
- licencias, que culmina con la obtención de una licencia municipal de obras
- construcción, que culmina con el Acta de recepción de la obra
- venta, que culmina con la entrega de las unidades producidas (viviendas, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales…).
El Estudio de viabilidad comprende las siguientes etapas:
- definición del producto cuya viabilidad se estudia, estableciendo precios de venta
- planificación de la ejecución: plazos, costes y financiación
- aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos monetarios obtenidos en la planificación, mediante técnicas probabilísticas que consideren los riesgos asociados al desarrollo.
El Estudio de viabilidad así obtenido proporcionará al promotor el mejor criterio en la decisión de emprender o no la promoción inmobiliaria.
La entidad financiera como agente de la edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye a las entidades financieras como agentes de la edificación, sin embargo, normalmente constituyen una parte implicada que interviene decisivamente en la promoción inmobiliaria. Lo habitual es que la financiación resulte imprescindible para la construcción, y también es frecuente que se acuda a ella para la adquisición del suelo.
Project Finance
- posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías
- las sociedades promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se compromete otros negocios
- diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa) y les permite un mejor seguimiento del negocio.
En cuanto a los inconvenientes, puede citarse los siguientes:
- su diseño y estructuración son complejos, exigen más tiempo y la intervención de especialistas
- el coste asociado es mayor.
Evaluación de riesgos
La evaluación de riesgos en el Estudio de viabilidad
Identificación, categorización y análisis
En el Estudio de viabilidad puede establecerse la siguiente clasificación de riesgos para el proyecto:
- riesgos externos: no son controlables y pueden ser previsibles (oscilaciones del mercado, coyuntura económica…) o imprevisibles (fenómenos naturales, conflictos sociales, actos administrativos…)
- riesgos internos: son parcialmente controlables y pueden ser de gestión (organización, programa, contabilidad, financiación…), técnicos (diseño, recursos…) o legales (licencias, contratos, demandas…).
Categorización de riesgos
Una misma situación de riesgo puede suponer una amenaza para unas partes y una oportunidad para otras. Una vez identificados los riesgos se podrá proceder a su categorización en función de su probabilidad (alta o baja) y de sus consecuencias (pérdidas o ganancias asociadas). Las situaciones con probabilidad alta y pérdidas asociadas importantes podrán ser clasificadas como de riesgo alto y requerirán la máxima consideración.
Análisis de sensibilidad
El análisis de sensibilidad permite valorar las pérdidas o ganancias asociadas a las situaciones de riesgo consideradas en el Estudio de viabilidad. El proceso de análisis es el siguiente:
- se elige el resultado o criterio de rentabilidad del proyecto cuya variación (en función de las variables de riesgo) se pretende medir
- para cada variable representativa de riesgos cuyo impacto se pretende evaluar se establece incrementos y decrementos de valor respecto del valor inicial considerando, y se calcula para cada uno de ellos el nuevo valor del resultado o criterio.
Valor esperado
Valor esperado o valor medio es la suma de los productos de los valores que toma una variable aleatoria por la probabilidad asociada a cada valor. El valor esperado se utiliza en la evaluación de riesgos para la toma de decisiones, utilizando como variable aleatoria la pérdida o ganancia asociada a la situación de riesgo.
Simulación de Montecarlo
La simulación de Montecarlo es un método estadístico que proporciona una muestra representativa de la distribución probabilística de un resultado del proyecto, a partir de un conjunto de situaciones de riesgo representadas por variables aleatorias del modelo, mediante la repetición de cálculos de éste un número de veces estadísticamente representativo. Cada situación de riesgo es una variable aleatoria del modelo con una función de distribución conocida. El tamaño de la muestra (número de repeticiones) será función del nivel de confianza que se exija a los resultados y del margen de error que se considere admisible. El proceso de simulación es el siguiente:
- establecer, para cada variable de riesgo, su función aleatoria de distribución (caracterizar las variables)
- tomar un valor aleatorio para cada una de las distribuciones de las variables
- adoptar los valores aleatorios como datos de cálculo para cada variable
- registrar el resultado obtenido para la medida de rentabilidad
- repetir los pasos 2, 3 y 4, formando una muestra de resultados.
En las promociones inmobiliarias las variables de riesgo pueden caracterizarse mediante la función de distribución beta, a partir de los valores extremos y de la moda. En el Estudio de viabilidad, lo que interesa son los valores mínimos de los resultados, de modo que es más práctico considerar la curva de riesgo, que expresa la probabilidad de que el resultado o medida de la rentabilidad sea superior a un valor dado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Estudios de viabilidad de promociones edificatorias
jueves, 21 de mayo de 2015
Planificación económica
Planificación económica en el Estudio de viabilidad
Programa de trabajos y estimación de costes
Definiciones en la planificación económica
La planificación económica del proyecto maneja ingresos, gastos y costes:
- ingreso: valor de una venta
- gasto: valor de determinados bienes y servicios
- coste: gasto referido a un proceso de producción.
La planificación financiera maneja cobros y pagos, que dan lugar a flujos monetarios, los cuales sirven de base al análisis de rentabilidad:
- cobro: entrada de dinero correspondiente a un ingreso
- pago: desembolso que corresponde a un determinado gasto.
En la planificación económica se realiza una serie de procesos interactivos y coordinados entre sí:
- planificación de recursos: definición de los recursos que serán necesarios en la ejecución de cada actividad, estimando cantidades
- estimación de costes: cálculo del valor de los bienes y servicios que constituyen los recursos planificados, lo cual permitirá la definición del presupuesto de coste del proyecto
- periodificación del presupuesto de coste: estimación de la distribución temporal del presupuesto de coste de acuerdo con el programa de trabajos, lo cual permitirá trazar la curva de gastos del proyecto
- periodificación de las ventas: trazado de la curva de ingresos del proyecto de acuerdo con el programa de trabajos.
La estimación de costes en el Estudio de viabilidad
El proceso de estimación de costes constituye el proceso principal en la planificación económica del proyecto. La precisión del mismo dependerá de la técnica de estimación que se utilice, la cual puede consistir en una mera comparación con otros proyectos similares o bien en una estimación paramétrica a partir de las características más representativas del proyecto. La mayor precisión se consigue mediante un proceso de descomposición del proyecto en unidades suficientemente pequeñas, si bien siempre quedará limitada por la falta de definición del producto final.
Planificación temporal
La planificación temporal en el Estudio de viabilidad
Estimación de plazos y cálculo
- definición de actividades, que requiere la descomposición de las tareas asociadas a cada fase del proyecto inmobiliario, hasta un nivel que permita concretar la duración de las mismas
- ordenación de las actividades, estableciendo la secuencia en base a criterios de dependencia entre las mismas
- estimación de las duraciones, que será función de la magnitud de los recursos empleados en la ejecución de cada actividad
- cálculo del programa, normalmente por aplicación del Método del camino crítico.
La estimación de plazos
Cuando se emplea la técnica PERT (Program Evaluation and Review Technique), se parte de la estimación de tres duraciones posibles para cada actividad:
- la duración más probable
- la duración pesimista, estimada considerando condiciones muy desfavorables
- la duración optimista, estimada considerando condiciones muy favorables.
A partir de estas tres estimaciones se calcula una duración media ponderada que es la que se considera en el cálculo.
Cálculo del programa
El Método del camino crítico, comúnmente usado en la planificación temporal de proyectos, consiste en recorrer, dentro de la red de actividades, todos los caminos posibles, sumando duraciones y desfases. De ese modo puede estimarse las fechas más tempranas y las más tardías para el comienzo y la terminación de cada actividad y del proyecto completo. Se denomina “holguras” al resultado de sustraer de las fechas más tardías las más tempranas. La “holgura total” es el tiempo que una actividad puede retrasarse sin afectar al plazo de ejecución del proyecto. El Camino crítico es el que proporciona holgura cero para todas las actividades, de modo que un retraso en cualquiera de ellas implica un retraso inevitable en la fecha de finalización del proyecto.
miércoles, 20 de mayo de 2015
Definición del producto final
Definición del producto en el Estudio de viabilidad
Enfoque probabilista. Precios de venta.
La definición del producto
En las promociones inmobiliarias, la definición del producto es progresiva, de modo que a partir de una descripción inicial la ejecución de las sucesivas fases del proyecto va proporcionando las características y funciones definitivas. El Estudio de viabilidad debe contener una definición inicial del producto, la cual puede resultar compleja en la medida en que se trata de un producto compuesto por múltiples productos parciales. El proceso de definición inicial está sometido a condicionantes, entre los cuales se encuentran los siguientes:
- las condiciones del contrato
- el estado de la oferta y la demanda
- la normativa legal y técnica aplicable
- exigencias de tipo económico y financiero.
Precios de venta en el Estudio de viabilidad
En la definición inicial del producto deben establecerse los precios provisionales de venta. El establecimiento de los precios de venta de los productos finales es una tarea empresarial que debe fundamentarse en dos requisitos ineludibles:
- los precios finales deben ser competitivos, en base a la situación del mercado y en base a la estrategia de marketing
- el volumen de ingresos debe cubrir los costes estimados, siempre dentro de cierto margen de error, considerando costes directos más la cuota que corresponda de costes indirectos.
La estrategia de marketing se estructurará en un conjunto de técnicas destinadas a promover, vender y distribuir los productos finales, y su idoneidad permitirá deslizar los precios de venta al alza dentro de la horquilla establecida por el mercado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias
martes, 19 de mayo de 2015
Fases del Estudio de viabilidad
Fases en un Estudio de viabilidad
Definición inicial, planificación preliminar y análisis de rentabilidad
Fases del Estudio de viabilidad
El resultado del Estudio de viabilidad es la determinación de la rentabilidad del proyecto y su comparación con la de otras inversiones de menor riesgo. Dicha determinación se realiza aplicando determinados criterios a los flujos monetarios, los cuales se calculan en base a una planificación preliminar, la cual, a su vez, requiere disponer de datos descriptivos del producto que persigue el proyecto, estructurados en una definición inicial. Así pues, la elaboración de un Estudio de viabilidad puede estructurarse en las siguientes fases:
- definición inicial del producto que persigue el proyecto
- planificación preliminar del proyecto
- análisis de rentabilidad.
La fase de planificación preliminar
La fase de planificación preliminar del proyecto comprende los siguientes procesos:
- planificación temporal, con el resultado de un programa de trabajos
- planificación económica, con el resultado de un presupuesto y de unas curvas de ingresos y gastos
- planificación financiera, que determina los flujos del proyecto a partir de unas hipótesis de financiación.
A su vez, la planificación temporal de los proyectos comprende los siguientes procesos:
- definición de actividades
- programación temporal estimada para cada actividad
- determinación de un orden adecuado para ejecución de las actividades
- cálculo del programa.
En cuanto a la planificación económica de los proyectos, comprende los siguientes procesos:
- planificación de recursos
- estimación de costes
- trazado de la curva de gastos, en la que se relaciona la estimación de costes con el programa.
La fase de análisis de rentabilidad
La fase de análisis de la rentabilidad del proyecto comprende los siguientes procesos:
- aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos obtenidos en la fase de planificación
- evaluación de riesgos con incidencia en la rentabilidad del proyecto.
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