Planificación temporal y económica

Planificación temporal

La planificación temporal en el Estudio de viabilidad

Estimación de plazos y cálculo

El programa de trabajos es un esquema que asigna a cada actividad una fecha de comienzo y una fecha de terminación. Debido a la escasez de datos que suele ser inherente a la fase inicial del proyecto inmobiliario, lo habitual es que la planificación temporal no sea muy detallada, consistiendo más bien en un plan preliminar que habrá de formar parte del Estudio de viabilidad. La planificación temporal se lleva a cabo mediante cuatro procesos interactivos y coordinados entre sí:

• definición de actividades, que requiere la descomposición de las tareas asociadas a cada fase del proyecto inmobiliario, hasta un nivel que permita concretar la duración de las mismas
• ordenación de las actividades, estableciendo la secuencia en base a criterios de dependencia entre las mismas
• estimación de las duraciones, que será función de la magnitud de los recursos empleados en la ejecución de cada actividad
• cálculo del programa, normalmente por aplicación del Método del camino crítico.

La estimación de plazos

Cuando se emplea la técnica PERT (Program Evaluation and Review Technique), se parte de la estimación de tres duraciones posibles para cada actividad:

• la duración más probable
• la duración pesimista, estimada considerando condiciones muy desfavorables
• la duración optimista, estimada considerando condiciones muy favorables.

A partir de estas tres estimaciones se calcula una duración media ponderada que es la que se considera en el cálculo.

Cálculo del programa

El Método del camino crítico, comúnmente usado en la planificación temporal de proyectos, consiste en recorrer, dentro de la red de actividades, todos los caminos posibles, sumando duraciones y desfases. De ese modo puede estimarse las fechas más tempranas y las más tardías para el comienzo y la terminación de cada actividad y del proyecto completo. Se denomina “holguras” al resultado de sustraer de las fechas más tardías las más tempranas. La “holgura total” es el tiempo que una actividad puede retrasarse sin afectar al plazo de ejecución del proyecto. El Camino crítico es el que proporciona holgura cero para todas las actividades, de modo que un retraso en cualquiera de ellas implica un retraso inevitable en la fecha de finalización del proyecto.

Fases del Estudio de viabilidad

Fases en un Estudio de viabilidad

Definición inicial, planificación preliminar y análisis de rentabilidad

Los proyectos inmobiliarios se estructuran en fases que estructuran el ciclo de vida del proyecto. Conforme se avanza a lo largo del ciclo de vida, los gastos y los recursos aumentan progresivamente hasta un valor máximo, para luego disminuir. Además, cuanto más se avanza en el ciclo, la probabilidad de éxito aumenta y los riesgos disminuyen. En proyectos de gran inversión, el Estudio de viabilidad constituye la primera fase del ciclo. La aprobación y asunción del Estudio de viabilidad por las partes implicadas constituye requisito previo para que las fases subsiguientes puedan abordarse. 

Fases del Estudio de viabilidad

El resultado del Estudio de viabilidad es la determinación de la rentabilidad del proyecto y su comparación con la de otras inversiones de menor riesgo. Dicha determinación se realiza aplicando determinados criterios a los flujos monetarios, los cuales se calculan en base a una planificación preliminar, la cual, a su vez, requiere disponer de datos descriptivos del producto que persigue el proyecto, estructurados en una definición inicial. Así pues, la elaboración de un Estudio de viabilidad puede estructurarse en las siguientes fases:

• definición inicial del producto que persigue el proyecto
• planificación preliminar del proyecto
• análisis de rentabilidad.

La fase de planificación preliminar

La fase de planificación preliminar del proyecto comprende los siguientes procesos:

• planificación temporal, con el resultado de un programa de trabajos
• planificación económica, con el resultado de un presupuesto y de unas curvas de ingresos y gastos
• planificación financiera, que determina los flujos del proyecto a partir de unas hipótesis de financiación.

A su vez, la planificación temporal de los proyectos comprende los siguientes procesos:

• definición de actividades
• programación temporal estimada para cada actividad
• determinación de un orden adecuado para ejecución de las actividades
• cálculo del programa.

En cuanto a la planificación económica de los proyectos, comprende los siguientes procesos:

• planificación de recursos
• estimación de costes
• trazado de la curva de gastos, en la que se relaciona la estimación de costes con el programa.

La fase de análisis de rentabilidad

La fase de análisis de la rentabilidad del proyecto comprende los siguientes procesos:

• aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos obtenidos en la fase de planificación
• evaluación de riesgos con incidencia en la rentabilidad del proyecto.