Gestión de riesgos en el Estudio de viabilidad

Rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

Planificación temporal y económica

El Estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios

Planificación financiera de la promoción inmobiliaria

La financiación en el Estudio de viabilidad

Aportación de suelo, anticipos, financiación y subrogación

La adquisición del suelo mediante la entrega de inmuebles que forman parte del producto de la promoción inmobiliaria tiene ciertos inconvenientes:

• el propietario del suelo asume riesgos derivados de la entrega a cambio de un pago futuro
• el promotor adquirente del suelo debe garantizar, habitualmente mediante aval bancario, el cumplimiento de lo pactado, para lo cual necesitará acreditar solvencia suficiente ante la entidad financiera que le avala.

Anticipos de ventas

En las promociones inmobiliarias cuyos productos se venden sobre plano es habitual convenir en los contratos de compraventa que los compradores abonarán una fracción del precio de compra antes del otorgamiento de las escrituras. Una parte del abono se efectúa al firmar el contrato de compraventa y el resto se distribuye en una serie de pagos iguales y periódicos. En estos casos, el promotor tiene obligación de garantizar la devolución de las cantidades percibidas, mediante aval bancario.

Financiación de contratistas y proveedores

Es habitual que los pagos del promotor al contratista y a otros proveedores se efectúen con un cierto aplazamiento, que puede ser de varios meses. También es habitual que se retenga al contratista un porcentaje de su facturación en concepto de garantía. Ambas vías suponen una financiación parcial de las obras o suministro, sin coste financiero explícito para el promotor.

Financiación externa

El promotor suele hacer uso de capitales prestados por entidades financieras para la adquisición del suelo y para la construcción de los inmuebles. En cada contrato de préstamo quedan definidos los costes (tasas de interés, comisiones y gastos), los plazos (carencia, amortización) y las garantías hipotecarias. Es necesario que el Estudio de viabilidad incluya estimaciones de los costes y de los plazos previsibles.

Préstamo subrogable

El préstamo subrogable proporciona doble ventaja al promotor:

• financia la construcción de los inmuebles que constituirán el producto de la promoción inmobiliaria
• habilita para ofrecer a los compradores la financiación que éstos necesitan, mediante el mecanismo de la subrogación.

Para poder contratar el préstamo subrogable con la entidad de crédito, el promotor debe tener otorgada la licencia de obras, y también debe haber individualizado la titularidad registral de los inmuebles. La entidad de crédito encargará una tasación de la promoción a cargo del promotor, y estudiará, en base a los resultados obtenidos, la concesión del préstamo y sus condiciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

La financiación en las promociones inmobiliarias

La financiación en el Estudio de viabilidad

Fases y etapas. Financiación.

En una promoción inmobiliaria se puede establecer las siguientes fases:

1. adquisición y gestión del suelo, que culmina con la inscripción del solar en el Registro de la propiedad inmobiliaria
2. proyectos, que culmina con el visado de un proyecto básico y de ejecución
3. licencias, que culmina con la obtención de una licencia municipal de obras
4. construcción, que culmina con el Acta de recepción de la obra
5. venta, que culmina con la entrega de las unidades producidas (viviendas, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales…).

El Estudio de viabilidad comprende las siguientes etapas:

1. definición del producto cuya viabilidad se estudia, estableciendo precios de venta
2. planificación de la ejecución: plazos, costes y financiación
3. aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos monetarios obtenidos en la planificación, mediante técnicas probabilísticas que consideren los riesgos asociados al desarrollo.

El Estudio de viabilidad así obtenido proporcionará al promotor el mejor criterio en la decisión de emprender o no la promoción inmobiliaria.

La entidad financiera como agente de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye a las entidades financieras como agentes de la edificación, sin embargo, normalmente constituyen una parte implicada que interviene decisivamente en la promoción inmobiliaria. Lo habitual es que la financiación resulte imprescindible para la construcción, y también es frecuente que se acuda a ella para la adquisición del suelo.

Project Finance

El Project Finance es una modalidad de financiación que puede resultar idónea en proyectos de gran inversión, con largo periodo de recuperación, en sectores de ingresos estables y predecibles. En ella se toma como garantías los flujos de caja generados y los activos del propio proyecto. Para su estructuración se constituye una sociedad vehicular del proyecto, en la que participan todas las entidades interesadas. Normalmente cuentan con numerosos asesores externos. Sus principales ventajas son:

• posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías
• las sociedades promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se compromete otros negocios
• diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa) y les permite un mejor seguimiento del negocio.

En cuanto a los inconvenientes, puede citarse los siguientes:

• su diseño y estructuración son complejos, exigen más tiempo y la intervención de especialistas
• el coste asociado es mayor.

Actualización de fondos

La actualización de fondos en el Estudio de viabilidad

Tasa de actualización y criterios de rentabilidad

La tasa de actualización puede definirse de varias maneras distintas:

• como el coste de utilización del capital, es decir, como la remuneración por su cesión
• como suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, de forma que a mayor riesgo corresponderá una mayor remuneración del capital
• como el coste de oportunidad del capital, que sería la rentabilidad de la mejor inversión alternativa no explotada que ostente un nivel de riesgo similar.

Clasificación de criterios de rentabilidad

Para la determinación de la rentabilidad de un proyecto inmobiliario se aplica criterios de evaluación que pueden clasificarse en dos grupos:

• criterios de rentabilidad sin actualización de fondos: no consideran el valor temporal del dinero, sino que lo suponen fijo a lo largo del tiempo
• criterios de rentabilidad con actualización de fondos: se considera el valor temporal del dinero.

Cuando no se aplica la actualización de fondos, se considera los siguientes indicadores:

• Pay Back: indicador de liquidez o de recuperación de la inversión
• rentabilidad basada en el resultado.

Y cuando se aplica la actualización, los indicadores básicos son:

• TIR: Tasa Interna de Retorno
• VAN: Valor Actual Neto.

Pay Back

En los Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias, el indicador de liquidez o de recuperación de la inversión es un indicador previo que se utiliza como filtro para descartar o mantener posibles proyectos en análisis. Como indicador, el Pay Back tiene dos inconvenientes:

• no mide la rentabilidad de la inversión
• desdeña los flujos posteriores al momento de la recuperación.

En la comparación entre dos proyectos siempre se preferirá aquel que ostente menor periodo de retorno, si es que el resto de los indicadores son similares. Las empresas con capacidad financiera reducida suelen preferir proyectos con periodo de retorno corto, aun cuando la rentabilidad sea menor. En situaciones de incertidumbre, la consideración del periodo de retorno cobrará especial relevancia, dado que la probabilidad de que la situación de riesgo acabe causando perjuicios será mayor cuanto más se tarde en recuperar la inversión.

Definición del producto final

Definición del producto en el Estudio de viabilidad

Enfoque probabilista. Precios de venta.

El Estudio de viabilidad se basa en estimaciones (fundamentalmente de tiempos y costes) y en hipótesis (por ejemplo, de evolución del mercado). Debido a ello, sus resultados sólo pueden considerarse en concepto de aproximación sujeta a un inevitable margen de error. Las promociones inmobiliarias se desarrollan siempre en un entorno de incertidumbre, por lo cual es preciso aplicar un enfoque probabilista que considere los riesgos asociados al proyecto. Dicho enfoque hace que los resultados que proporciona el Estudio de viabilidad sean más completos y fiables, aunque también menos precisos. La ecuación fundamental que debe condicionar el Estudio de viabilidad es la que expresa el rendimiento como resultado de restar los costes a las ventas. El rendimiento se considerará aceptable por aplicación de criterios de rentabilidad, entre los cuales estará la comparación con los rendimientos que proporcionan otras inversiones de riesgo equivalente.

La definición del producto

En las promociones inmobiliarias, la definición del producto es progresiva, de modo que a partir de una descripción inicial la ejecución de las sucesivas fases del proyecto va proporcionando las características y funciones definitivas. El Estudio de viabilidad debe contener una definición inicial del producto, la cual puede resultar compleja en la medida en que se trata de un producto compuesto por múltiples productos parciales. El proceso de definición inicial está sometido a condicionantes, entre los cuales se encuentran los siguientes:

• las condiciones del contrato
• el estado de la oferta y la demanda
• la normativa legal y técnica aplicable
• exigencias de tipo económico y financiero.

Precios de venta en el Estudio de viabilidad

En la definición inicial del producto deben establecerse los precios provisionales de venta. El establecimiento de los precios de venta de los productos finales es una tarea empresarial que debe fundamentarse en dos requisitos ineludibles:

• los precios finales deben ser competitivos, en base a la situación del mercado y en base a la estrategia de marketing
• el volumen de ingresos debe cubrir los costes estimados, siempre dentro de cierto margen de error, considerando costes directos más la cuota que corresponda de costes indirectos.

La estrategia de marketing se estructurará en un conjunto de técnicas destinadas a promover, vender y distribuir los productos finales, y su idoneidad permitirá deslizar los precios de venta al alza dentro de la horquilla establecida por el mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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