Rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

Resultado, TIR y VAN

Indicadores de rentabilidad en los Estudios de viabilidad

El resultado, la TIR y el VAN

La rentabilidad basada en el resultado es el criterio más utilizado. Para que resulte útil, el resultado debe medirse en términos de caja, no en términos contables. Se utiliza en forma de ratios, siendo los principales los siguientes:

• resultado sobre las ventas
• resultado sobre la inversión
• resultado sobre el coste total.

TIR: Tasa Interna de Retorno

El concepto de TIR coincide con el habitual de rentabilidad. Es función de la variabilidad temporal del dinero y puede considerarse una medida del atractivo económico de los proyectos. La TIR es la tasa de remuneración de la inversión, calculada de forma que al final de la vida del proyecto, los fondos generados igualan a los invertidos incrementados en los intereses devengados. La TIR es un indicador cualitativo que no depende del volumen de inversión. Su cálculo es complejo y se realiza por tanteo.

VAN: Valor Actual Neto

El VAN es un indicador que depende tanto de la rentabilidad como del tamaño del proyecto. Se obtiene aplicando una determinada tasa de actualización a los flujos de caja del proyecto, y sumando algebraicamente los valores actualizados. La tasa de actualización coincide con el coste del capital. Si el VAN es positivo significa que se crea valor, de modo que la idoneidad del proyecto se incrementa para valores altos de VAN. El coste a aplicar depende del tipo de VAN que se pretende calcular:

• para el VAN del proyecto se aplica el coste mixto: propio + ajeno
• para el VAN del promotor se aplica el coste asumido para el capital propio.

El VAN para una tasa de actualización igual a la TIR es 0, y para una tasa de actualización 0 coincide con el resultado en términos de caja. Para calcular el VAN basta con aplicar a cada valor del flujo la fórmula del interés compuesto, de forma que se convierte los valores de las inversiones futuras en presentes.

Gestión de riesgos

En el Estudio de viabilidad, la gestión de los riesgos del proyecto se organiza mediante los siguientes procesos:

• identificación
• evaluación
• prevención.

Actualización de fondos

La actualización de fondos en el Estudio de viabilidad

Tasa de actualización y criterios de rentabilidad

La tasa de actualización puede definirse de varias maneras distintas:

• como el coste de utilización del capital, es decir, como la remuneración por su cesión
• como suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, de forma que a mayor riesgo corresponderá una mayor remuneración del capital
• como el coste de oportunidad del capital, que sería la rentabilidad de la mejor inversión alternativa no explotada que ostente un nivel de riesgo similar.

Clasificación de criterios de rentabilidad

Para la determinación de la rentabilidad de un proyecto inmobiliario se aplica criterios de evaluación que pueden clasificarse en dos grupos:

• criterios de rentabilidad sin actualización de fondos: no consideran el valor temporal del dinero, sino que lo suponen fijo a lo largo del tiempo
• criterios de rentabilidad con actualización de fondos: se considera el valor temporal del dinero.

Cuando no se aplica la actualización de fondos, se considera los siguientes indicadores:

• Pay Back: indicador de liquidez o de recuperación de la inversión
• rentabilidad basada en el resultado.

Y cuando se aplica la actualización, los indicadores básicos son:

• TIR: Tasa Interna de Retorno
• VAN: Valor Actual Neto.

Pay Back

En los Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias, el indicador de liquidez o de recuperación de la inversión es un indicador previo que se utiliza como filtro para descartar o mantener posibles proyectos en análisis. Como indicador, el Pay Back tiene dos inconvenientes:

• no mide la rentabilidad de la inversión
• desdeña los flujos posteriores al momento de la recuperación.

En la comparación entre dos proyectos siempre se preferirá aquel que ostente menor periodo de retorno, si es que el resto de los indicadores son similares. Las empresas con capacidad financiera reducida suelen preferir proyectos con periodo de retorno corto, aun cuando la rentabilidad sea menor. En situaciones de incertidumbre, la consideración del periodo de retorno cobrará especial relevancia, dado que la probabilidad de que la situación de riesgo acabe causando perjuicios será mayor cuanto más se tarde en recuperar la inversión.