Riesgos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los riesgos

Prevención, identificación y evaluación

En un proyecto inmobiliario, la prevención de riesgos trata de conseguir que el impacto de los mismos sobre los objetivos a conseguir sea mínimo. La prevención se articula mediante diferentes estrategias:

• anulación del riesgo, mediante la eliminación de las causas
• mitigación o atenuación del riesgo, reduciendo su probabilidad o la envergadura de los daños
• aceptación activa, mediante el establecimiento de un plan de contingencia a desarrollar cuando el daño se produzca
• aceptación pasiva, asumiendo las consecuencias que sobrevengan cuando el daño se produzca.

La prevención de riesgos puede instrumentarse mediante dos tipos de procedimiento:

• transferencia del riesgo: aseguramiento o subcontratación de las tareas de entrañan el riesgo
• estrategias alternativas: planes de contingencia, establecimiento de reservas presupuestarias, acuerdos contractuales…

Identificación de riesgos

En cada fase de la promoción se puede identificar una serie de riesgos característicos:

• en la adquisición del suelo: problemas legales y técnicos
• en el proyecto: errores, inadecuación a la demanda…
• en la obtención de la licencia de obras: retrasos
• en la obtención de financiación: liquidez insuficiente
• en la contratación de la constructora: falta de idoneidad
• durante la construcción: gestión inadecuada de la calidad, incumplimiento de plazos, variaciones de coste, escasez de recursos, conflictos con el contratista, daños por fenómenos naturales, riesgos laborales, daños a terceros…
• durante la etapa de ventas: ciclo de la demanda, tipos de interés, conflictos con los compradores…

Además, durante toda la promoción pueden surgir dificultades de organización o de control. De todos los riesgos listados, los únicos asegurables son los derivados de la ejecución de la obra, en cuanto al resarcimiento de los daños materiales producidos.

Evaluación de los riesgos

En los riesgos asegurables, lo que interesa es la estimación del coste de las pólizas. En los relacionados con la gestión en general, no es posible una cuantificación directa. La dificultad fundamental de la evaluación de riesgos radica en la interrelación entre riesgos derivados de una misma situación. Un alza en los tipos de interés produce un incremento del coste financiero, pero también tiene efecto sobre las ventas. La gestión inadecuada del contratista provoca retrasos en la ejecución de la obra, incremento de costes, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Resultado, TIR y VAN

Indicadores de rentabilidad en los Estudios de viabilidad

El resultado, la TIR y el VAN

La rentabilidad basada en el resultado es el criterio más utilizado. Para que resulte útil, el resultado debe medirse en términos de caja, no en términos contables. Se utiliza en forma de ratios, siendo los principales los siguientes:

• resultado sobre las ventas
• resultado sobre la inversión
• resultado sobre el coste total.

TIR: Tasa Interna de Retorno

El concepto de TIR coincide con el habitual de rentabilidad. Es función de la variabilidad temporal del dinero y puede considerarse una medida del atractivo económico de los proyectos. La TIR es la tasa de remuneración de la inversión, calculada de forma que al final de la vida del proyecto, los fondos generados igualan a los invertidos incrementados en los intereses devengados. La TIR es un indicador cualitativo que no depende del volumen de inversión. Su cálculo es complejo y se realiza por tanteo.

VAN: Valor Actual Neto

El VAN es un indicador que depende tanto de la rentabilidad como del tamaño del proyecto. Se obtiene aplicando una determinada tasa de actualización a los flujos de caja del proyecto, y sumando algebraicamente los valores actualizados. La tasa de actualización coincide con el coste del capital. Si el VAN es positivo significa que se crea valor, de modo que la idoneidad del proyecto se incrementa para valores altos de VAN. El coste a aplicar depende del tipo de VAN que se pretende calcular:

• para el VAN del proyecto se aplica el coste mixto: propio + ajeno
• para el VAN del promotor se aplica el coste asumido para el capital propio.

El VAN para una tasa de actualización igual a la TIR es 0, y para una tasa de actualización 0 coincide con el resultado en términos de caja. Para calcular el VAN basta con aplicar a cada valor del flujo la fórmula del interés compuesto, de forma que se convierte los valores de las inversiones futuras en presentes.

Gestión de riesgos

En el Estudio de viabilidad, la gestión de los riesgos del proyecto se organiza mediante los siguientes procesos:

• identificación
• evaluación
• prevención.