Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria

Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad

Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.

Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:

• para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
• para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…

Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera

La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:

• investigación de los antecedentes del promotor
• tasación y estudio
• establecimiento de garantías
• instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
• control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
• comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).

Estructura del Estudio de viabilidad

Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:

• Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
• Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
• Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
• Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
• Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
• Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
• Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Riesgos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los riesgos

Prevención, identificación y evaluación

En un proyecto inmobiliario, la prevención de riesgos trata de conseguir que el impacto de los mismos sobre los objetivos a conseguir sea mínimo. La prevención se articula mediante diferentes estrategias:

• anulación del riesgo, mediante la eliminación de las causas
• mitigación o atenuación del riesgo, reduciendo su probabilidad o la envergadura de los daños
• aceptación activa, mediante el establecimiento de un plan de contingencia a desarrollar cuando el daño se produzca
• aceptación pasiva, asumiendo las consecuencias que sobrevengan cuando el daño se produzca.

La prevención de riesgos puede instrumentarse mediante dos tipos de procedimiento:

• transferencia del riesgo: aseguramiento o subcontratación de las tareas de entrañan el riesgo
• estrategias alternativas: planes de contingencia, establecimiento de reservas presupuestarias, acuerdos contractuales…

Identificación de riesgos

En cada fase de la promoción se puede identificar una serie de riesgos característicos:

• en la adquisición del suelo: problemas legales y técnicos
• en el proyecto: errores, inadecuación a la demanda…
• en la obtención de la licencia de obras: retrasos
• en la obtención de financiación: liquidez insuficiente
• en la contratación de la constructora: falta de idoneidad
• durante la construcción: gestión inadecuada de la calidad, incumplimiento de plazos, variaciones de coste, escasez de recursos, conflictos con el contratista, daños por fenómenos naturales, riesgos laborales, daños a terceros…
• durante la etapa de ventas: ciclo de la demanda, tipos de interés, conflictos con los compradores…

Además, durante toda la promoción pueden surgir dificultades de organización o de control. De todos los riesgos listados, los únicos asegurables son los derivados de la ejecución de la obra, en cuanto al resarcimiento de los daños materiales producidos.

Evaluación de los riesgos

En los riesgos asegurables, lo que interesa es la estimación del coste de las pólizas. En los relacionados con la gestión en general, no es posible una cuantificación directa. La dificultad fundamental de la evaluación de riesgos radica en la interrelación entre riesgos derivados de una misma situación. Un alza en los tipos de interés produce un incremento del coste financiero, pero también tiene efecto sobre las ventas. La gestión inadecuada del contratista provoca retrasos en la ejecución de la obra, incremento de costes, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

La rentabilidad en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los criterios de rentabilidad

Pay-Back, resultado financiero, TIR, VAN e índice de calidad. Puntos críticos.

En la promoción inmobiliaria, la recuperación de la inversión no se produce hasta que, terminadas las obras, se realiza la entrega de los inmuebles a los compradores. Por tanto, el periodo de retorno de la inversión resulta similar a la duración del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria y no reviste interés de cara al Estudio de viabilidad.

Resultado financiero y sus ratios

El resultado financiero suele ser el indicador más utilizado y representativo de la promoción inmobiliaria, bajo la forma de los ratios resultado/ventas y resultado/inversión, en ambos casos, antes o después de impuestos.

TIR

A partir del flujo de caja de la promoción se obtiene la Tasa Interna de Retorno (TIR) de fondos totales. Las TIR del promotor se obtienen a partir del flujo de los saldos mensuales de su cuenta con la promoción.

VAN

Se puede aplicar el criterio del Valor Actual Neto (VAN) a los flujos de caja de la promoción y del promotor, antes y después de impuestos. El cálculo requiere el establecimiento previo del valor de la tasa de actualización. Puesto que dicha tasa tiene carácter de coste del capital, para el VAN de los fondos totales deberá considerarse el coste mixto que resulta de la ponderación del coste del capital propio y del correspondiente al préstamo. Para el VAN del promotor debe considerarse el coste asumido para el capital propio, el cual puede concebirse como la suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. El tipo libre de riesgo se define como la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a cinco años.

Índice de calidad

En una promoción inmobiliaria, se denomina Índice de calidad al ratio ventas/gastos de explotación.

Puntos críticos

Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria determinados puntos críticos, también denominados puntos de equilibrio o puntos muertos:

• el punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados, que representa el momento a partir del cual la promoción inmobiliaria empieza a tener resultados positivos en términos contables
• el punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la promoción inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios netos en términos de caja
• el valor mínimo del precio de venta que se requiere para que el resultado sea positivo.

Planificación financiera de la promoción inmobiliaria

La financiación en el Estudio de viabilidad

Aportación de suelo, anticipos, financiación y subrogación

La adquisición del suelo mediante la entrega de inmuebles que forman parte del producto de la promoción inmobiliaria tiene ciertos inconvenientes:

• el propietario del suelo asume riesgos derivados de la entrega a cambio de un pago futuro
• el promotor adquirente del suelo debe garantizar, habitualmente mediante aval bancario, el cumplimiento de lo pactado, para lo cual necesitará acreditar solvencia suficiente ante la entidad financiera que le avala.

Anticipos de ventas

En las promociones inmobiliarias cuyos productos se venden sobre plano es habitual convenir en los contratos de compraventa que los compradores abonarán una fracción del precio de compra antes del otorgamiento de las escrituras. Una parte del abono se efectúa al firmar el contrato de compraventa y el resto se distribuye en una serie de pagos iguales y periódicos. En estos casos, el promotor tiene obligación de garantizar la devolución de las cantidades percibidas, mediante aval bancario.

Financiación de contratistas y proveedores

Es habitual que los pagos del promotor al contratista y a otros proveedores se efectúen con un cierto aplazamiento, que puede ser de varios meses. También es habitual que se retenga al contratista un porcentaje de su facturación en concepto de garantía. Ambas vías suponen una financiación parcial de las obras o suministro, sin coste financiero explícito para el promotor.

Financiación externa

El promotor suele hacer uso de capitales prestados por entidades financieras para la adquisición del suelo y para la construcción de los inmuebles. En cada contrato de préstamo quedan definidos los costes (tasas de interés, comisiones y gastos), los plazos (carencia, amortización) y las garantías hipotecarias. Es necesario que el Estudio de viabilidad incluya estimaciones de los costes y de los plazos previsibles.

Préstamo subrogable

El préstamo subrogable proporciona doble ventaja al promotor:

• financia la construcción de los inmuebles que constituirán el producto de la promoción inmobiliaria
• habilita para ofrecer a los compradores la financiación que éstos necesitan, mediante el mecanismo de la subrogación.

Para poder contratar el préstamo subrogable con la entidad de crédito, el promotor debe tener otorgada la licencia de obras, y también debe haber individualizado la titularidad registral de los inmuebles. La entidad de crédito encargará una tasación de la promoción a cargo del promotor, y estudiará, en base a los resultados obtenidos, la concesión del préstamo y sus condiciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Gastos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los gastos

Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.

La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:

• los gastos de administración
• los gastos de oficina
• algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...

Gastos de gestión

La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:

• la redacción del Estudio de viabilidad
• la gestión de compra del solar
• el control de los proyectos arquitectónicos
• la gestión de la Licencia de obras
• la contratación de las obras y su control
• la gestión del préstamo hipotecario
• la definición de la política comercial y el control de las ventas.

Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.

Costes de comercialización o de ventas

Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:

• venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
• venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
• contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.

Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:

• el cartel de obra
• campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…

El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.

Capitales propios y ajenos

Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:

• en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
• los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
• las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
• los préstamos de entidades financieras.

Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Definición de actividades en la promoción inmobiliaria

Definición de actividades en el Estudio de viabilidad

Duración, ingresos y gastos

En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:

• compraventa del suelo
• gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
• proyectos y licencia
• contratación de las obras
• ejecución de las obras
• ventas
• entrega a los compradores.

Duración de las actividades

En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:

• compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
• gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
• proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
• contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
• ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
• ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
• entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.

Costes

Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.

Curvas de ingresos y gastos

La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Definición inicial de la promoción inmobiliaria

Definición de la promoción en el Estudio de viabilidad

Estudio de mercado y análisis urbanístico

La definición inicial del producto de la promoción inmobiliaria requiere disponer de estudios de mercado y de un análisis detallado de la normativa urbanística aplicable al suelo. A partir de esa información se podrá estimar la composición edificatoria más adecuada al mercado y al planeamiento vigente. La definición del producto de la promoción se completa al establecer los precios de venta, coherentes con los datos expuestos en los estudios de mercado.

Estudios de mercado

Un conocimiento actualizado del mercado inmobiliario en el entorno de la promoción inmobiliaria resulta esencial para la toma de decisiones destinadas a definir el producto. Cuanto mayor sea el tamaño de la promoción, mayor dedicación se deberá prestar al estudio de mercado. Un estudio de mercado correcto puede contener los siguientes apartados:

• definición del ámbito geográfico
• información demográfica y estadística, con estimación de tendencias de crecimiento y/o desplazamiento de la población
• usos edificatorios, caracterizados según variantes de ocupación
• estimación de la demanda potencial
• conclusiones tras la comparación entre la oferta y la demanda.

La información demográfica puede obtenerse a partir de los censos de población. Los datos sobre la oferta inmobiliaria pueden obtenerse a partir de los resultados de encuestas oficiales promovidas por las administraciones públicas o por los datos de proyectos visados divulgados por los Colegios de arquitectos.

Calificación del suelo y normativa

El Estudio de viabilidad requiere conocer si el suelo sobre el que debe desarrollarse la promoción inmobiliaria es ya edificable o si se necesita tramitar alguna gestión urbanística previa. Las circunstancias urbanísticas condicionarán la estimación de plazos y costes asociados a las obras, incluyendo construcción, honorarios profesionales, impuestos y tasas. El estudio de las circunstancias urbanísticas determinará las condiciones que deberá respetar la edificación proyectada.

Estimación de precios de venta

Además de estimar precios unitarios de venta por unidad o por metro cuadrado construido, en el Estudio de viabilidad se debe estimar la variación previsible de los mismos a lo largo del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria. La variación temporal de los precios de venta constituye la variable de riesgo más importante del modelo probabilístico del estudio. La definición de dicha variable se establece en una triple estimación (pesimista - realista - optimista). Las condiciones de pago pueden ser también determinantes para el flujo de caja, como parte de la financiación interna.

La financiación en las promociones inmobiliarias

La financiación en el Estudio de viabilidad

Fases y etapas. Financiación.

En una promoción inmobiliaria se puede establecer las siguientes fases:

1. adquisición y gestión del suelo, que culmina con la inscripción del solar en el Registro de la propiedad inmobiliaria
2. proyectos, que culmina con el visado de un proyecto básico y de ejecución
3. licencias, que culmina con la obtención de una licencia municipal de obras
4. construcción, que culmina con el Acta de recepción de la obra
5. venta, que culmina con la entrega de las unidades producidas (viviendas, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales…).

El Estudio de viabilidad comprende las siguientes etapas:

1. definición del producto cuya viabilidad se estudia, estableciendo precios de venta
2. planificación de la ejecución: plazos, costes y financiación
3. aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos monetarios obtenidos en la planificación, mediante técnicas probabilísticas que consideren los riesgos asociados al desarrollo.

El Estudio de viabilidad así obtenido proporcionará al promotor el mejor criterio en la decisión de emprender o no la promoción inmobiliaria.

La entidad financiera como agente de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye a las entidades financieras como agentes de la edificación, sin embargo, normalmente constituyen una parte implicada que interviene decisivamente en la promoción inmobiliaria. Lo habitual es que la financiación resulte imprescindible para la construcción, y también es frecuente que se acuda a ella para la adquisición del suelo.

Project Finance

El Project Finance es una modalidad de financiación que puede resultar idónea en proyectos de gran inversión, con largo periodo de recuperación, en sectores de ingresos estables y predecibles. En ella se toma como garantías los flujos de caja generados y los activos del propio proyecto. Para su estructuración se constituye una sociedad vehicular del proyecto, en la que participan todas las entidades interesadas. Normalmente cuentan con numerosos asesores externos. Sus principales ventajas son:

• posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías
• las sociedades promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se compromete otros negocios
• diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa) y les permite un mejor seguimiento del negocio.

En cuanto a los inconvenientes, puede citarse los siguientes:

• su diseño y estructuración son complejos, exigen más tiempo y la intervención de especialistas
• el coste asociado es mayor.