Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria

Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad

Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.

Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:

• para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
• para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…

Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera

La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:

• investigación de los antecedentes del promotor
• tasación y estudio
• establecimiento de garantías
• instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
• control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
• comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).

Estructura del Estudio de viabilidad

Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:

• Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
• Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
• Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
• Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
• Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
• Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
• Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Gastos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los gastos

Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.

La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:

• los gastos de administración
• los gastos de oficina
• algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...

Gastos de gestión

La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:

• la redacción del Estudio de viabilidad
• la gestión de compra del solar
• el control de los proyectos arquitectónicos
• la gestión de la Licencia de obras
• la contratación de las obras y su control
• la gestión del préstamo hipotecario
• la definición de la política comercial y el control de las ventas.

Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.

Costes de comercialización o de ventas

Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:

• venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
• venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
• contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.

Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:

• el cartel de obra
• campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…

El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.

Capitales propios y ajenos

Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:

• en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
• los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
• las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
• los préstamos de entidades financieras.

Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Honorarios profesionales y licencia

Los honorarios profesionales y la licencia en el Estudio de viabilidad

Proyecto, dirección de obras y servicios complementarios

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) del proyecto incluye todos los costes necesarios para la ejecución de las obras e instalaciones, excepto los Gastos Generales (GG) y el Beneficio Industrial (BI) del contratista. El presupuesto de contrata es el resultado de la suma PEM+GG+BI. Es habitual que el presupuesto de contrata evolucione durante la ejecución de las obras, de forma que el coste total sólo se conoce tras la terminación y recepción de la obra.

Coste del proyecto y de la dirección de la obra

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) sirve de base para el cálculo de los honorarios profesionales del Arquitecto y del Arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto suelen desglosarse según los siguientes porcentajes:

• Proyecto Básico: 40 %
• Proyecto de Ejecución: 30 %
• Dirección y recepción de la obra: 30 %.

Suele estimarse que los honorarios del Arquitecto técnico por la Dirección de la ejecución de la obra, la liquidación y la recepción son de igual cuantía que los que recibe el Arquitecto por dichos conceptos.

Servicios complementarios

La promoción inmobiliaria requiere de otros servicios profesionales que supondrán costes suplementarios que deben considerarse. Entre dichos servicios puede citarse los siguientes:

• el levantamiento topográfico
• el estudio geotécnico
• el proyecto de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)
• la coordinación en materia de seguridad
• el estudio arqueológico, que puede ser necesario sobre todo en los cascos históricos
• el estudio de impacto ambiental, cuando resulte preceptivo.

El coste que corresponde a todos estos servicios complementarios es difícil de estimar a priori, siendo habitual que se estime como un porcentaje global adicional sobre el Presupuesto de Ejecución Material, que deberá ser más alto cuanto mayor sea la complejidad del proyecto.

Coste de la Licencia de obras

Al igual que los honorarios de los profesionales, el coste del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que supone la parte fundamental  en el coste de la Licencia municipal de obras, se calcula como porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto (normalmente, en torno al 4 por ciento). El coste de la licencia se completa al añadir las Tasas municipales, de importe mucho menor.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Control de calidad en la promoción inmobiliaria

Control de calidad en el Estudio de viabilidad

Previsión de costes

El contrato que deben suscribir el promotor y el contratista debe establecer, como mínimo, los siguientes términos:

• objeto del contrato, que será la obra a cuya ejecución se obliga el contratista, con sujeción al proyecto del arquitecto
• precio que el promotor se compromete a pagar por la ejecución de la obra
• forma de pago, habitualmente a la recepción de facturas mensuales con un determinado aplazamiento
• revisión de precios, que puede pactarse de manera periódica en función de la variación de índices publicados por la Administración u otra institución, a fin de reflejar alteraciones en el coste de la mano de obra o de los materiales
• plazo de ejecución, normalmente sujeto a cláusulas de penalización.

El precio pactado puede establecerse según dos modalidades:

• precio alzado o cerrado, cuando se acuerda un importe global por la ejecución de la obra descrita en el proyecto
• precio por unidades de obra, cuando se define un Cuadro de precios unitarios, siendo el importe final el resultado de aplicar los precios descritos a las cantidades de obra realmente ejecutadas.

Es frecuente que en las facturas mensuales se aplique un porcentaje de retención en concepto de garantía.

Coste del control de calidad

El contrato de obra debe obligar al contratista a realizar un determinado control de calidad de las obras cuyo coste debe quedar indicado en el presupuesto de contrata. Por otra parte, la necesidad de suscribir una póliza de seguro decenal, para garantizar la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble que se construye, suele acarrear la imposición, por parte de la entidad aseguradora, de la obligación de contratar a una Entidad de Control de Calidad (ECC) para que ejecute las siguientes tareas:

• revisión del proyecto de ejecución
• inspección durante la fase de ejecución de las obras
• redacción de informes finales.

La intervención de la ECC supone un coste que suele oscilar entre el 0,4 y el 0,5 por ciento del presupuesto de contrata.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Estimación de costes en la promoción inmobiliaria

Estimación de costes en el Estudio de viabilidad

Gestión urbanística, construcción y seguros

Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:

• coste de las obras de urbanización y/o demolición
• coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
• impuestos y tasas.

Estimación del coste de construcción

Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:

• urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
• obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
• acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.

Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:

• en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
• en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.

Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.

Seguros

El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Definición de actividades en la promoción inmobiliaria

Definición de actividades en el Estudio de viabilidad

Duración, ingresos y gastos

En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:

• compraventa del suelo
• gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
• proyectos y licencia
• contratación de las obras
• ejecución de las obras
• ventas
• entrega a los compradores.

Duración de las actividades

En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:

• compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
• gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
• proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
• contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
• ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
• ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
• entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.

Costes

Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.

Curvas de ingresos y gastos

La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios