Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria

Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad

Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.

Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:

• para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
• para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…

Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera

La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:

• investigación de los antecedentes del promotor
• tasación y estudio
• establecimiento de garantías
• instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
• control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
• comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).

Estructura del Estudio de viabilidad

Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:

• Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
• Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
• Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
• Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
• Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
• Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
• Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Honorarios profesionales y licencia

Los honorarios profesionales y la licencia en el Estudio de viabilidad

Proyecto, dirección de obras y servicios complementarios

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) del proyecto incluye todos los costes necesarios para la ejecución de las obras e instalaciones, excepto los Gastos Generales (GG) y el Beneficio Industrial (BI) del contratista. El presupuesto de contrata es el resultado de la suma PEM+GG+BI. Es habitual que el presupuesto de contrata evolucione durante la ejecución de las obras, de forma que el coste total sólo se conoce tras la terminación y recepción de la obra.

Coste del proyecto y de la dirección de la obra

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) sirve de base para el cálculo de los honorarios profesionales del Arquitecto y del Arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto suelen desglosarse según los siguientes porcentajes:

• Proyecto Básico: 40 %
• Proyecto de Ejecución: 30 %
• Dirección y recepción de la obra: 30 %.

Suele estimarse que los honorarios del Arquitecto técnico por la Dirección de la ejecución de la obra, la liquidación y la recepción son de igual cuantía que los que recibe el Arquitecto por dichos conceptos.

Servicios complementarios

La promoción inmobiliaria requiere de otros servicios profesionales que supondrán costes suplementarios que deben considerarse. Entre dichos servicios puede citarse los siguientes:

• el levantamiento topográfico
• el estudio geotécnico
• el proyecto de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)
• la coordinación en materia de seguridad
• el estudio arqueológico, que puede ser necesario sobre todo en los cascos históricos
• el estudio de impacto ambiental, cuando resulte preceptivo.

El coste que corresponde a todos estos servicios complementarios es difícil de estimar a priori, siendo habitual que se estime como un porcentaje global adicional sobre el Presupuesto de Ejecución Material, que deberá ser más alto cuanto mayor sea la complejidad del proyecto.

Coste de la Licencia de obras

Al igual que los honorarios de los profesionales, el coste del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que supone la parte fundamental  en el coste de la Licencia municipal de obras, se calcula como porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto (normalmente, en torno al 4 por ciento). El coste de la licencia se completa al añadir las Tasas municipales, de importe mucho menor.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Estimación de costes en la promoción inmobiliaria

Estimación de costes en el Estudio de viabilidad

Gestión urbanística, construcción y seguros

Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:

• coste de las obras de urbanización y/o demolición
• coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
• impuestos y tasas.

Estimación del coste de construcción

Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:

• urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
• obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
• acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.

Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:

• en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
• en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.

Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.

Seguros

El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias