Rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

Planificación temporal y económica

El Estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios

Resultado, TIR y VAN

Indicadores de rentabilidad en los Estudios de viabilidad

El resultado, la TIR y el VAN

La rentabilidad basada en el resultado es el criterio más utilizado. Para que resulte útil, el resultado debe medirse en términos de caja, no en términos contables. Se utiliza en forma de ratios, siendo los principales los siguientes:

• resultado sobre las ventas
• resultado sobre la inversión
• resultado sobre el coste total.

TIR: Tasa Interna de Retorno

El concepto de TIR coincide con el habitual de rentabilidad. Es función de la variabilidad temporal del dinero y puede considerarse una medida del atractivo económico de los proyectos. La TIR es la tasa de remuneración de la inversión, calculada de forma que al final de la vida del proyecto, los fondos generados igualan a los invertidos incrementados en los intereses devengados. La TIR es un indicador cualitativo que no depende del volumen de inversión. Su cálculo es complejo y se realiza por tanteo.

VAN: Valor Actual Neto

El VAN es un indicador que depende tanto de la rentabilidad como del tamaño del proyecto. Se obtiene aplicando una determinada tasa de actualización a los flujos de caja del proyecto, y sumando algebraicamente los valores actualizados. La tasa de actualización coincide con el coste del capital. Si el VAN es positivo significa que se crea valor, de modo que la idoneidad del proyecto se incrementa para valores altos de VAN. El coste a aplicar depende del tipo de VAN que se pretende calcular:

• para el VAN del proyecto se aplica el coste mixto: propio + ajeno
• para el VAN del promotor se aplica el coste asumido para el capital propio.

El VAN para una tasa de actualización igual a la TIR es 0, y para una tasa de actualización 0 coincide con el resultado en términos de caja. Para calcular el VAN basta con aplicar a cada valor del flujo la fórmula del interés compuesto, de forma que se convierte los valores de las inversiones futuras en presentes.

Gestión de riesgos

En el Estudio de viabilidad, la gestión de los riesgos del proyecto se organiza mediante los siguientes procesos:

• identificación
• evaluación
• prevención.

Ingresos, costes y financiación

Costes en el Estudio de viabilidad

Margen bruto, resultado, Cash Flow y financiación

En los Estudios de viabilidad se tiene en cuenta las siguientes clases de costes:

• costes de explotación o producción: conjunto de costes derivados de la ejecución del proyecto de desarrollo de la promoción inmobiliaria
• costes de comercialización: costes asociados a la promoción y venta del producto que produce el proyecto
• costes financieros: costes derivados de la utilización de capitales.

Por otra parte, los costes asociados a alguno de los componentes elementales en los que se subdivide el proyecto son considerados costes directos. Los gastos que no pueden asociarse directamente a ninguno de los componentes son denominados gastos generales y originan costes indirectos.

Margen bruto

La diferencia entre los ingresos de ventas y los costes de explotación más los de ventas se denomina margen bruto. En su cálculo no intervienen los costes financieros.

Resultado contable

La diferencia entre los ingresos de ventas y la totalidad de los costes es el resultado. Puede definirse antes o después de impuestos, dependiendo de si se incluye o no el coste que representa el pago de los mismos.

Cash Flow

El Cash Flow es el flujo de caja del proyecto, las entradas y salidas monetarias. Es resultado de las condiciones de pago y cobro que se establezca con los proveedores y con los clientes, es decir, de la financiación interna del proyecto inmobiliario. Los impuestos asociados a cobros y pagos, así como el resultado de su compensación frente a la Hacienda pública, deben ser considerados como parte del flujo, debido a la carga financiera que suponen durante el tiempo que media hasta la compensación.

Financiación de saldos

Los saldos negativos deben ser cubiertos mediante financiación, a cargo de capitales propios o ajenos. Los capitales propios tienen un coste superior a los ajenos por las siguientes razones:

• normalmente no tienen plazo de devolución
• son los últimos en cobrarse, debido a que las demás obligaciones de la sociedad son consideradas preferentes
• no son desgravables fiscalmente.

En cambio, la financiación ajena genera gastos financieros, los cuales constituyen pagos añadidos, pero son desgravables en la liquidación del impuesto de sociedades. Si los capitales ajenos son cedidos por entidades financieras tendrán un coste conocido, que se compondrá de intereses, comisiones y gastos.