Coste de las escrituras públicas en la promoción inmobiliaria

Coste de las escrituras públicas en el Estudio de viabilidad

Préstamos hipotecarios, obra nueva y división horizontal

Cuando se ejecuta obras de edificación, la descripción de su producto debe ser inscrita en el Registro de la propiedad. Si el promotor obtiene su financiación con garantía hipotecaria, también se deberá inscribir las cargas hipotecarias que gravan el inmueble construido. Las promociones inmobiliarias suelen requerir la formalización de las siguientes escrituras:

• la escritura de préstamo para la compra de suelo
• la escritura de compraventa del suelo
• la escritura de préstamo hipotecario subrogable
• la escritura de obra nueva
• la escritura de división horizontal.

Cada una de esas escrituras llevará aparejados los siguientes costes:

• el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• los honorarios del Notario y los del Registrador
• los gastos de gestoría.

Además, para las escrituras de préstamo hay que incluir unos gastos de tasación y, en ocasiones, gastos de estudio.

Escrituras de préstamos hipotecarios

El importe del préstamo es un porcentaje del valor de tasación. La realización de la tasación supone un coste que se calcula en función del valor obtenido. En las escrituras de préstamos hipotecarios, la base imponible del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el capital garantizado. En préstamos para la compra del suelo, los aranceles se calculan directamente sobre el capital garantizado. En préstamos subrogables, tanto el arancel del notario como el del registrador se aplican sobre los valores individualizados para cada inmueble del capital garantizado del préstamo.

Escritura de obra nueva

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es el valor de la obra según la certificación del arquitecto. Lo habitual es que se adopte el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que también sirve de referencia para el cálculo de los honorarios del Notario y del Registrador.

Escritura de división horizontal

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es la suma del valor del suelo más el valor de la obra, asignando para este último el PEM. El arancel notarial se aplica sobre la misma base imponible. El arancel del registrador se aplica sobre el valor individualizado de cada uno de los inmuebles de la promoción. Es frecuente que la Escritura de obra nueva y la de división horizontal se reúnan en un solo documento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Honorarios profesionales y licencia

Los honorarios profesionales y la licencia en el Estudio de viabilidad

Proyecto, dirección de obras y servicios complementarios

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) del proyecto incluye todos los costes necesarios para la ejecución de las obras e instalaciones, excepto los Gastos Generales (GG) y el Beneficio Industrial (BI) del contratista. El presupuesto de contrata es el resultado de la suma PEM+GG+BI. Es habitual que el presupuesto de contrata evolucione durante la ejecución de las obras, de forma que el coste total sólo se conoce tras la terminación y recepción de la obra.

Coste del proyecto y de la dirección de la obra

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) sirve de base para el cálculo de los honorarios profesionales del Arquitecto y del Arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto suelen desglosarse según los siguientes porcentajes:

• Proyecto Básico: 40 %
• Proyecto de Ejecución: 30 %
• Dirección y recepción de la obra: 30 %.

Suele estimarse que los honorarios del Arquitecto técnico por la Dirección de la ejecución de la obra, la liquidación y la recepción son de igual cuantía que los que recibe el Arquitecto por dichos conceptos.

Servicios complementarios

La promoción inmobiliaria requiere de otros servicios profesionales que supondrán costes suplementarios que deben considerarse. Entre dichos servicios puede citarse los siguientes:

• el levantamiento topográfico
• el estudio geotécnico
• el proyecto de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)
• la coordinación en materia de seguridad
• el estudio arqueológico, que puede ser necesario sobre todo en los cascos históricos
• el estudio de impacto ambiental, cuando resulte preceptivo.

El coste que corresponde a todos estos servicios complementarios es difícil de estimar a priori, siendo habitual que se estime como un porcentaje global adicional sobre el Presupuesto de Ejecución Material, que deberá ser más alto cuanto mayor sea la complejidad del proyecto.

Coste de la Licencia de obras

Al igual que los honorarios de los profesionales, el coste del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que supone la parte fundamental  en el coste de la Licencia municipal de obras, se calcula como porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto (normalmente, en torno al 4 por ciento). El coste de la licencia se completa al añadir las Tasas municipales, de importe mucho menor.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Control de calidad en la promoción inmobiliaria

Control de calidad en el Estudio de viabilidad

Previsión de costes

El contrato que deben suscribir el promotor y el contratista debe establecer, como mínimo, los siguientes términos:

• objeto del contrato, que será la obra a cuya ejecución se obliga el contratista, con sujeción al proyecto del arquitecto
• precio que el promotor se compromete a pagar por la ejecución de la obra
• forma de pago, habitualmente a la recepción de facturas mensuales con un determinado aplazamiento
• revisión de precios, que puede pactarse de manera periódica en función de la variación de índices publicados por la Administración u otra institución, a fin de reflejar alteraciones en el coste de la mano de obra o de los materiales
• plazo de ejecución, normalmente sujeto a cláusulas de penalización.

El precio pactado puede establecerse según dos modalidades:

• precio alzado o cerrado, cuando se acuerda un importe global por la ejecución de la obra descrita en el proyecto
• precio por unidades de obra, cuando se define un Cuadro de precios unitarios, siendo el importe final el resultado de aplicar los precios descritos a las cantidades de obra realmente ejecutadas.

Es frecuente que en las facturas mensuales se aplique un porcentaje de retención en concepto de garantía.

Coste del control de calidad

El contrato de obra debe obligar al contratista a realizar un determinado control de calidad de las obras cuyo coste debe quedar indicado en el presupuesto de contrata. Por otra parte, la necesidad de suscribir una póliza de seguro decenal, para garantizar la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble que se construye, suele acarrear la imposición, por parte de la entidad aseguradora, de la obligación de contratar a una Entidad de Control de Calidad (ECC) para que ejecute las siguientes tareas:

• revisión del proyecto de ejecución
• inspección durante la fase de ejecución de las obras
• redacción de informes finales.

La intervención de la ECC supone un coste que suele oscilar entre el 0,4 y el 0,5 por ciento del presupuesto de contrata.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Estimación de costes en la promoción inmobiliaria

Estimación de costes en el Estudio de viabilidad

Gestión urbanística, construcción y seguros

Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:

• coste de las obras de urbanización y/o demolición
• coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
• impuestos y tasas.

Estimación del coste de construcción

Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:

• urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
• obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
• acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.

Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:

• en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
• en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.

Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.

Seguros

El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

La adquisición del suelo en la promoción inmobiliaria

La adquisición del suelo en el Estudio de viabilidad

Costes de compraventa

El suelo puede ser adquirido según distintas modalidades:

• compraventa: el promotor paga una cantidad a cambio de que el propietario entregue el suelo
• permuta: el promotor entrega inmuebles propios a cambio de que el propietario entregue el suelo, bien en concepto de pago total o parcial
• aportación: el promotor asume el compromiso de entregar, una vez terminadas las obras, parte de los productos de la promoción, en concepto de pago total o parcial del suelo
• adquisición indirecta: el promotor adquiere la propiedad del suelo mediante la compra de acciones o participaciones de una sociedad que lo posee como único activo.

Estimación integrada del coste de explotación

La estimación integrada del coste de explotación requiere un análisis de los costes elementales de la promoción inmobiliaria, que son los siguientes:

• costes de compraventa del suelo
• costes de gestión urbanística del suelo
• costes principales y complementarios de la construcción
• costes del proyecto y de la dirección de las obras
• costes de licencias
• costes de escrituras
• gastos generales
• gastos de gestión.

Costes de compraventa del suelo

Los costes de compraventa incluyen los siguientes:

• el coste de la compra, incluyendo, en su caso, los gastos de intermediación
• los gastos legales por formalización de escrituras públicas y pago de impuestos.

La viabilidad de la promoción inmobiliaria dependerá principalmente de lo que puede construirse sobre rasante. El aprovechamiento bajo rasante resulta relevante debido a que se asigna a usos secundarios de menor precio de venta, como los garajes o los trasteros. Por eso el coste de repercusión suele referirse a la edificabilidad sobre rasante. Los gastos legales correspondientes a la formalización de la Escritura de compraventa están regulados por baremos en función del valor escriturado. En cuanto a los impuestos, el tipo a aplicar depende del caso:

• si el vendedor es persona física, el promotor liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible el precio consignado en la Escritura de compraventa
• si el vendedor es una sociedad, el promotor liquida el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
• el comprador liquida el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo en los casos en los que se haya liquidado ITP
• el vendedor liquida la Plusvalía municipal, aunque puede pactarse que lo sufrague el comprador.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Definición de actividades en la promoción inmobiliaria

Definición de actividades en el Estudio de viabilidad

Duración, ingresos y gastos

En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:

• compraventa del suelo
• gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
• proyectos y licencia
• contratación de las obras
• ejecución de las obras
• ventas
• entrega a los compradores.

Duración de las actividades

En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:

• compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
• gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
• proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
• contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
• ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
• ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
• entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.

Costes

Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.

Curvas de ingresos y gastos

La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Definición inicial de la promoción inmobiliaria

Definición de la promoción en el Estudio de viabilidad

Estudio de mercado y análisis urbanístico

La definición inicial del producto de la promoción inmobiliaria requiere disponer de estudios de mercado y de un análisis detallado de la normativa urbanística aplicable al suelo. A partir de esa información se podrá estimar la composición edificatoria más adecuada al mercado y al planeamiento vigente. La definición del producto de la promoción se completa al establecer los precios de venta, coherentes con los datos expuestos en los estudios de mercado.

Estudios de mercado

Un conocimiento actualizado del mercado inmobiliario en el entorno de la promoción inmobiliaria resulta esencial para la toma de decisiones destinadas a definir el producto. Cuanto mayor sea el tamaño de la promoción, mayor dedicación se deberá prestar al estudio de mercado. Un estudio de mercado correcto puede contener los siguientes apartados:

• definición del ámbito geográfico
• información demográfica y estadística, con estimación de tendencias de crecimiento y/o desplazamiento de la población
• usos edificatorios, caracterizados según variantes de ocupación
• estimación de la demanda potencial
• conclusiones tras la comparación entre la oferta y la demanda.

La información demográfica puede obtenerse a partir de los censos de población. Los datos sobre la oferta inmobiliaria pueden obtenerse a partir de los resultados de encuestas oficiales promovidas por las administraciones públicas o por los datos de proyectos visados divulgados por los Colegios de arquitectos.

Calificación del suelo y normativa

El Estudio de viabilidad requiere conocer si el suelo sobre el que debe desarrollarse la promoción inmobiliaria es ya edificable o si se necesita tramitar alguna gestión urbanística previa. Las circunstancias urbanísticas condicionarán la estimación de plazos y costes asociados a las obras, incluyendo construcción, honorarios profesionales, impuestos y tasas. El estudio de las circunstancias urbanísticas determinará las condiciones que deberá respetar la edificación proyectada.

Estimación de precios de venta

Además de estimar precios unitarios de venta por unidad o por metro cuadrado construido, en el Estudio de viabilidad se debe estimar la variación previsible de los mismos a lo largo del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria. La variación temporal de los precios de venta constituye la variable de riesgo más importante del modelo probabilístico del estudio. La definición de dicha variable se establece en una triple estimación (pesimista - realista - optimista). Las condiciones de pago pueden ser también determinantes para el flujo de caja, como parte de la financiación interna.