Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria

Prevención de riesgos en el Estudio de viabilidad

Riesgos para el promotor y para la entidad financiera. Estructura final del estudio.

Dependiendo del tipo de riesgo, el promotor puede aplicar distintas medidas de prevención:

• para riesgos asegurables: verificar que el contratista cumple sus obligaciones en materia de seguridad y salud, suscribir un seguro Todo Riesgo de la Construcción (TRC), suscribir el seguro decenal…
• para riesgos del negocio: investigar las referencias del contratista antes de formalizar la contratación, seleccionar al arquitecto en función del producto de la promoción, establecer un sistema adecuado para la dirección y control de las obras, cuidar el sistema de ventas, cuidar el contenido de los contratos de obra y de compraventa, establecer planes de contingencia…

Prevención de riesgos por parte de la entidad financiera

La entidad financiera afronta los riesgos financieros derivados de la quiebra o falta de liquidez del promotor. La posible insolvencia de los compradores también supone un riesgo. Para protegerse, la entidad puede adoptar las siguientes medidas:

• investigación de los antecedentes del promotor
• tasación y estudio
• establecimiento de garantías
• instrumentación del préstamo, formalizado en escritura pública
• control sobre la disposición de fondos, ligada al progreso de las obras, de las ventas y de las subrogaciones
• comprobación del cumplimiento de las obligaciones del promotor (licencias, seguros, etc.).

Estructura del Estudio de viabilidad

Un Estudio de viabilidad completo puede estructurarse según los siguientes apartados:

• Definición de la promoción inmobiliaria: unidades y superficies construidas de cada producto de la promoción, precios unitarios de venta, condiciones de pago...
• Programa de trabajos de la promoción inmobiliaria: mes de comienzo y mes de terminación para cada actividad considerada, mes de cierre de la promoción, mes de liquidación del impuesto que grava los beneficios obtenidos...
• Estimación de costes de la promoción inmobiliaria: costes de explotación, costes de ventas, costes financieros...
• Flujos de caja de la promoción inmobiliaria: ingresos y gastos, cobros y pagos, disposiciones, amortizaciones, pagos de intereses, saldos resultantes...
• Resumen de la promoción inmobiliaria: costes, financiación y ventas
• Resultados del estudio: ciclo de vida de la promoción, cifra total de ventas, inversión del promotor, Margen Bruto de la promoción, Tasa Interna de Retorno de fondos totales, Valor Actual Neto para diferentes tasas de actualización...
• Gráficos del estudio: Gráfico de financiación, Análisis de sensibilidad del resultado sobre ventas, Análisis de sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno, Gastos e ingresos...

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

El análisis de sensibilidad

El Estudio de viabilidad y el análisis de sensibilidad

Sensibilidad sobre costes, plazos y tasa de interés. Simulación de Montecarlo.

Es necesario comprobar el efecto de la variación de cada variable de riesgo del modelo del Estudio de viabilidad sobre los criterios de rentabilidad, en particular sobre el resultado sobre ventas y sobre la TIR del promotor. El análisis de sensibilidad debe incluir el cálculo de los valores del criterio de rentabilidad elegido para diferentes incrementos y decrementos en las siguientes variables:

• los precios de venta: la variable más importante
• los costes de construcción.

El coste del suelo no es una variable, pero el estudio de la influencia de su variación sobre la rentabilidad de la promoción puede establecer los márgenes de una negociación adecuada en la fase de adquisición. Los demás costes de la promoción inmobiliaria ostentan una influencia más reducida sobre la rentabilidad, por lo que no merecen consideración en el análisis de sensibilidad.

Análisis de sensibilidad sobre plazos

El estudio de los efectos de su variación del plazo de ejecución de las obras puede ayudar a establecer las condiciones óptimas para el contrato de obra. La variación del plazo de ejecución tiene una influencia limitada sobre el ratio resultado sobre ventas, porque sólo tiene efecto sobre los costes financieros, que no serán muy importantes siempre que las tasas de interés sean bajas. En el criterio TIR la influencia es más significativa, pero siempre resulta menor que la variación de los precios de venta. La duración de las ventas puede tener efecto sobre los precios de venta. Los retrasos en la ejecución de la obra pueden incrementar los costes de construcción.

Análisis de sensibilidad sobre la tasa de interés

La variable tasa de interés tiene una influencia reducida sobre la rentabilidad. Su efecto incide sobre todo a través de la demanda, de modo que recae sobre los precios de venta.

Simulación de Montecarlo

La simulación de Montecarlo es un método de evaluación de riesgos que se adapta bastante bien a las particularidades de la promoción inmobiliaria. Ello se debe a que para cualquiera de las variables puede establecerse unos límites inferior y superior y un valor de probabilidad máxima. En promociones inmobiliarias, la simulación de Montecarlo se realiza para tres variables de riesgo:

• la tasa de variación temporal de los precios de venta
• la variación temporal del coste de construcción
• la duración de las obras.

A partir del criterio de rentabilidad elegido, la simulación de Montecarlo proporciona la función de probabilidad y el valor esperado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Riesgos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los riesgos

Prevención, identificación y evaluación

En un proyecto inmobiliario, la prevención de riesgos trata de conseguir que el impacto de los mismos sobre los objetivos a conseguir sea mínimo. La prevención se articula mediante diferentes estrategias:

• anulación del riesgo, mediante la eliminación de las causas
• mitigación o atenuación del riesgo, reduciendo su probabilidad o la envergadura de los daños
• aceptación activa, mediante el establecimiento de un plan de contingencia a desarrollar cuando el daño se produzca
• aceptación pasiva, asumiendo las consecuencias que sobrevengan cuando el daño se produzca.

La prevención de riesgos puede instrumentarse mediante dos tipos de procedimiento:

• transferencia del riesgo: aseguramiento o subcontratación de las tareas de entrañan el riesgo
• estrategias alternativas: planes de contingencia, establecimiento de reservas presupuestarias, acuerdos contractuales…

Identificación de riesgos

En cada fase de la promoción se puede identificar una serie de riesgos característicos:

• en la adquisición del suelo: problemas legales y técnicos
• en el proyecto: errores, inadecuación a la demanda…
• en la obtención de la licencia de obras: retrasos
• en la obtención de financiación: liquidez insuficiente
• en la contratación de la constructora: falta de idoneidad
• durante la construcción: gestión inadecuada de la calidad, incumplimiento de plazos, variaciones de coste, escasez de recursos, conflictos con el contratista, daños por fenómenos naturales, riesgos laborales, daños a terceros…
• durante la etapa de ventas: ciclo de la demanda, tipos de interés, conflictos con los compradores…

Además, durante toda la promoción pueden surgir dificultades de organización o de control. De todos los riesgos listados, los únicos asegurables son los derivados de la ejecución de la obra, en cuanto al resarcimiento de los daños materiales producidos.

Evaluación de los riesgos

En los riesgos asegurables, lo que interesa es la estimación del coste de las pólizas. En los relacionados con la gestión en general, no es posible una cuantificación directa. La dificultad fundamental de la evaluación de riesgos radica en la interrelación entre riesgos derivados de una misma situación. Un alza en los tipos de interés produce un incremento del coste financiero, pero también tiene efecto sobre las ventas. La gestión inadecuada del contratista provoca retrasos en la ejecución de la obra, incremento de costes, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

La rentabilidad en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los criterios de rentabilidad

Pay-Back, resultado financiero, TIR, VAN e índice de calidad. Puntos críticos.

En la promoción inmobiliaria, la recuperación de la inversión no se produce hasta que, terminadas las obras, se realiza la entrega de los inmuebles a los compradores. Por tanto, el periodo de retorno de la inversión resulta similar a la duración del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria y no reviste interés de cara al Estudio de viabilidad.

Resultado financiero y sus ratios

El resultado financiero suele ser el indicador más utilizado y representativo de la promoción inmobiliaria, bajo la forma de los ratios resultado/ventas y resultado/inversión, en ambos casos, antes o después de impuestos.

TIR

A partir del flujo de caja de la promoción se obtiene la Tasa Interna de Retorno (TIR) de fondos totales. Las TIR del promotor se obtienen a partir del flujo de los saldos mensuales de su cuenta con la promoción.

VAN

Se puede aplicar el criterio del Valor Actual Neto (VAN) a los flujos de caja de la promoción y del promotor, antes y después de impuestos. El cálculo requiere el establecimiento previo del valor de la tasa de actualización. Puesto que dicha tasa tiene carácter de coste del capital, para el VAN de los fondos totales deberá considerarse el coste mixto que resulta de la ponderación del coste del capital propio y del correspondiente al préstamo. Para el VAN del promotor debe considerarse el coste asumido para el capital propio, el cual puede concebirse como la suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. El tipo libre de riesgo se define como la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a cinco años.

Índice de calidad

En una promoción inmobiliaria, se denomina Índice de calidad al ratio ventas/gastos de explotación.

Puntos críticos

Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria determinados puntos críticos, también denominados puntos de equilibrio o puntos muertos:

• el punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados, que representa el momento a partir del cual la promoción inmobiliaria empieza a tener resultados positivos en términos contables
• el punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la promoción inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios netos en términos de caja
• el valor mínimo del precio de venta que se requiere para que el resultado sea positivo.

Características del préstamo subrogable

El préstamo subrogable en el Estudio de viabilidad

Cuantías, períodos, disposiciones y costes

El importe del préstamo subrogable se fija como porcentaje sobre el valor de tasación. Para viviendas, dicho porcentaje suele rondar el 80 %; en otros productos (garajes, locales, oficinas…), el porcentaje se reduce. Los gastos que genera la constitución de la escritura de préstamo (notario, registrador e impuestos) se calculan tomando el capital garantizado como base imponible. Durante un periodo de carencia, normalmente 24 meses, el promotor sólo debe pagar los intereses devengados en función del saldo dispuesto. Tras el periodo de carencia sigue el periodo de amortización.

Disposiciones del préstamo subrogable

La entidad de crédito aplica una distribución del préstamo en varias disposiciones según sus normas y en función del riesgo estimado para la operación. Normalmente, dicha distribución se estructura como sigue:

• primera disposición: su cuantía puede ser la estricta para amortizar una hipoteca anterior o calcularse considerando el precio del suelo que la tasación asume
• disposiciones para la construcción: cantidades liberadas y puestas a disposición del promotor en función del avance acreditado de las obras
• disposición de subrogación: parte del préstamo (hasta un 15 o un 20 %) que el promotor recibe cuando la venta ya se ha escriturado y se ha hecho la subrogación al comprador.

Costes del préstamo subrogable

Los costes del préstamo quedan definidos por:

• la tasa de interés aplicable: se aplica sobre saldos dispuestos, devengando intereses que se liquidan periódicamente
• las comisiones: la comisión de apertura (la más importante para el promotor) y, a veces, la comisión de estudio
• los gastos: entre ellos, tasaciones periódicas requeridas para autorizar disposiciones durante la construcción.

La tasa de interés suele definirse en función de una referencia oficial, normalmente el euribor, a la que se añade un diferencial. La comisión de apertura se carga en el momento en que el préstamo es otorgado. Los gastos del préstamo no revisten especial relevancia para el Estudio de viabilidad.

Préstamo para la adquisición del suelo

El préstamo para la adquisición del suelo es el otorgado por la entidad financiera al promotor con ocasión de la compra del suelo, aportando la garantía hipotecaria del mismo. Su cuantía se establece como un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 50 y el 70 %. La disposición es única y coincide con el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Resulta conveniente instrumentar este tipo de préstamos para que puedan ampliarse y convertirse en el préstamo subrogable, de este modo se reduce los gastos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Planificación financiera de la promoción inmobiliaria

La financiación en el Estudio de viabilidad

Aportación de suelo, anticipos, financiación y subrogación

La adquisición del suelo mediante la entrega de inmuebles que forman parte del producto de la promoción inmobiliaria tiene ciertos inconvenientes:

• el propietario del suelo asume riesgos derivados de la entrega a cambio de un pago futuro
• el promotor adquirente del suelo debe garantizar, habitualmente mediante aval bancario, el cumplimiento de lo pactado, para lo cual necesitará acreditar solvencia suficiente ante la entidad financiera que le avala.

Anticipos de ventas

En las promociones inmobiliarias cuyos productos se venden sobre plano es habitual convenir en los contratos de compraventa que los compradores abonarán una fracción del precio de compra antes del otorgamiento de las escrituras. Una parte del abono se efectúa al firmar el contrato de compraventa y el resto se distribuye en una serie de pagos iguales y periódicos. En estos casos, el promotor tiene obligación de garantizar la devolución de las cantidades percibidas, mediante aval bancario.

Financiación de contratistas y proveedores

Es habitual que los pagos del promotor al contratista y a otros proveedores se efectúen con un cierto aplazamiento, que puede ser de varios meses. También es habitual que se retenga al contratista un porcentaje de su facturación en concepto de garantía. Ambas vías suponen una financiación parcial de las obras o suministro, sin coste financiero explícito para el promotor.

Financiación externa

El promotor suele hacer uso de capitales prestados por entidades financieras para la adquisición del suelo y para la construcción de los inmuebles. En cada contrato de préstamo quedan definidos los costes (tasas de interés, comisiones y gastos), los plazos (carencia, amortización) y las garantías hipotecarias. Es necesario que el Estudio de viabilidad incluya estimaciones de los costes y de los plazos previsibles.

Préstamo subrogable

El préstamo subrogable proporciona doble ventaja al promotor:

• financia la construcción de los inmuebles que constituirán el producto de la promoción inmobiliaria
• habilita para ofrecer a los compradores la financiación que éstos necesitan, mediante el mecanismo de la subrogación.

Para poder contratar el préstamo subrogable con la entidad de crédito, el promotor debe tener otorgada la licencia de obras, y también debe haber individualizado la titularidad registral de los inmuebles. La entidad de crédito encargará una tasación de la promoción a cargo del promotor, y estudiará, en base a los resultados obtenidos, la concesión del préstamo y sus condiciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Gastos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los gastos

Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.

La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:

• los gastos de administración
• los gastos de oficina
• algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...

Gastos de gestión

La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:

• la redacción del Estudio de viabilidad
• la gestión de compra del solar
• el control de los proyectos arquitectónicos
• la gestión de la Licencia de obras
• la contratación de las obras y su control
• la gestión del préstamo hipotecario
• la definición de la política comercial y el control de las ventas.

Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.

Costes de comercialización o de ventas

Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:

• venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
• venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
• contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.

Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:

• el cartel de obra
• campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…

El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.

Capitales propios y ajenos

Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:

• en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
• los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
• las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
• los préstamos de entidades financieras.

Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Coste de las escrituras públicas en la promoción inmobiliaria

Coste de las escrituras públicas en el Estudio de viabilidad

Préstamos hipotecarios, obra nueva y división horizontal

Cuando se ejecuta obras de edificación, la descripción de su producto debe ser inscrita en el Registro de la propiedad. Si el promotor obtiene su financiación con garantía hipotecaria, también se deberá inscribir las cargas hipotecarias que gravan el inmueble construido. Las promociones inmobiliarias suelen requerir la formalización de las siguientes escrituras:

• la escritura de préstamo para la compra de suelo
• la escritura de compraventa del suelo
• la escritura de préstamo hipotecario subrogable
• la escritura de obra nueva
• la escritura de división horizontal.

Cada una de esas escrituras llevará aparejados los siguientes costes:

• el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• los honorarios del Notario y los del Registrador
• los gastos de gestoría.

Además, para las escrituras de préstamo hay que incluir unos gastos de tasación y, en ocasiones, gastos de estudio.

Escrituras de préstamos hipotecarios

El importe del préstamo es un porcentaje del valor de tasación. La realización de la tasación supone un coste que se calcula en función del valor obtenido. En las escrituras de préstamos hipotecarios, la base imponible del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el capital garantizado. En préstamos para la compra del suelo, los aranceles se calculan directamente sobre el capital garantizado. En préstamos subrogables, tanto el arancel del notario como el del registrador se aplican sobre los valores individualizados para cada inmueble del capital garantizado del préstamo.

Escritura de obra nueva

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es el valor de la obra según la certificación del arquitecto. Lo habitual es que se adopte el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que también sirve de referencia para el cálculo de los honorarios del Notario y del Registrador.

Escritura de división horizontal

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es la suma del valor del suelo más el valor de la obra, asignando para este último el PEM. El arancel notarial se aplica sobre la misma base imponible. El arancel del registrador se aplica sobre el valor individualizado de cada uno de los inmuebles de la promoción. Es frecuente que la Escritura de obra nueva y la de división horizontal se reúnan en un solo documento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Honorarios profesionales y licencia

Los honorarios profesionales y la licencia en el Estudio de viabilidad

Proyecto, dirección de obras y servicios complementarios

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) del proyecto incluye todos los costes necesarios para la ejecución de las obras e instalaciones, excepto los Gastos Generales (GG) y el Beneficio Industrial (BI) del contratista. El presupuesto de contrata es el resultado de la suma PEM+GG+BI. Es habitual que el presupuesto de contrata evolucione durante la ejecución de las obras, de forma que el coste total sólo se conoce tras la terminación y recepción de la obra.

Coste del proyecto y de la dirección de la obra

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) sirve de base para el cálculo de los honorarios profesionales del Arquitecto y del Arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto suelen desglosarse según los siguientes porcentajes:

• Proyecto Básico: 40 %
• Proyecto de Ejecución: 30 %
• Dirección y recepción de la obra: 30 %.

Suele estimarse que los honorarios del Arquitecto técnico por la Dirección de la ejecución de la obra, la liquidación y la recepción son de igual cuantía que los que recibe el Arquitecto por dichos conceptos.

Servicios complementarios

La promoción inmobiliaria requiere de otros servicios profesionales que supondrán costes suplementarios que deben considerarse. Entre dichos servicios puede citarse los siguientes:

• el levantamiento topográfico
• el estudio geotécnico
• el proyecto de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)
• la coordinación en materia de seguridad
• el estudio arqueológico, que puede ser necesario sobre todo en los cascos históricos
• el estudio de impacto ambiental, cuando resulte preceptivo.

El coste que corresponde a todos estos servicios complementarios es difícil de estimar a priori, siendo habitual que se estime como un porcentaje global adicional sobre el Presupuesto de Ejecución Material, que deberá ser más alto cuanto mayor sea la complejidad del proyecto.

Coste de la Licencia de obras

Al igual que los honorarios de los profesionales, el coste del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que supone la parte fundamental  en el coste de la Licencia municipal de obras, se calcula como porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto (normalmente, en torno al 4 por ciento). El coste de la licencia se completa al añadir las Tasas municipales, de importe mucho menor.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Control de calidad en la promoción inmobiliaria

Control de calidad en el Estudio de viabilidad

Previsión de costes

El contrato que deben suscribir el promotor y el contratista debe establecer, como mínimo, los siguientes términos:

• objeto del contrato, que será la obra a cuya ejecución se obliga el contratista, con sujeción al proyecto del arquitecto
• precio que el promotor se compromete a pagar por la ejecución de la obra
• forma de pago, habitualmente a la recepción de facturas mensuales con un determinado aplazamiento
• revisión de precios, que puede pactarse de manera periódica en función de la variación de índices publicados por la Administración u otra institución, a fin de reflejar alteraciones en el coste de la mano de obra o de los materiales
• plazo de ejecución, normalmente sujeto a cláusulas de penalización.

El precio pactado puede establecerse según dos modalidades:

• precio alzado o cerrado, cuando se acuerda un importe global por la ejecución de la obra descrita en el proyecto
• precio por unidades de obra, cuando se define un Cuadro de precios unitarios, siendo el importe final el resultado de aplicar los precios descritos a las cantidades de obra realmente ejecutadas.

Es frecuente que en las facturas mensuales se aplique un porcentaje de retención en concepto de garantía.

Coste del control de calidad

El contrato de obra debe obligar al contratista a realizar un determinado control de calidad de las obras cuyo coste debe quedar indicado en el presupuesto de contrata. Por otra parte, la necesidad de suscribir una póliza de seguro decenal, para garantizar la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble que se construye, suele acarrear la imposición, por parte de la entidad aseguradora, de la obligación de contratar a una Entidad de Control de Calidad (ECC) para que ejecute las siguientes tareas:

• revisión del proyecto de ejecución
• inspección durante la fase de ejecución de las obras
• redacción de informes finales.

La intervención de la ECC supone un coste que suele oscilar entre el 0,4 y el 0,5 por ciento del presupuesto de contrata.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Estimación de costes en la promoción inmobiliaria

Estimación de costes en el Estudio de viabilidad

Gestión urbanística, construcción y seguros

Transformar una parcela en solar edificable puede acarrear los siguientes costes:

• coste de las obras de urbanización y/o demolición
• coste de los servicios profesionales necesarios: arquitecto, notario, registrador, etc.
• impuestos y tasas.

Estimación del coste de construcción

Durante la redacción del Estudio de viabilidad, la definición de la promoción inmobiliaria no puede ser muy precisa en lo que se refiere a mediciones, de modo que las estimaciones se realizan mediante el uso de costes unitarios de construcción. Dichos costes pueden establecerse a partir de la consulta de proyectos ya ejecutados, de publicaciones técnicas, etc. La estimación debe tratar de aproximarse a la valoración que se obtendría a través de un proceso formal de petición de oferta y de su posterior negociación. Se debe considerar los siguientes elementos:

• urbanización interior: jardines, piscinas, instalaciones deportivas, etc.
• obras de edificación: viviendas, oficinas, locales, trasteros, garajes, etc.
• acometidas de los servicios públicos: agua potable, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.

Algunas consideraciones resultan determinantes en la estimación del coste de construcción:

• en el coste de construcción sobre rasante, cobra especial importancia la calidad de los acabados y de las instalaciones
• en el coste de construcción bajo rasante resulta determinante las características geotécnicas del terreno y la existencia o no de medianerías y/o restos arqueológicos.

Los costes de las acometidas pueden ser consultados a las compañías suministradoras. La Administración municipal deberá informar de las características de la obra a ejecutar para conectar la red de evacuación con la red pública de alcantarillado.

Seguros

El promotor debe suscribir pólizas de seguro que le protejan de eventuales daños durante la ejecución de las obras y de reclamaciones de los compradores o los usuarios. El coste de la póliza decenal está entre el 0,5 y el 1,2 por ciento sobre el coste total de la construcción. También es frecuente que la entidad financiera exija la suscripción de un seguro contra Todo Riesgo de Construcción (TRC), que normalmente corre a cargo del contratista.

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

La adquisición del suelo en la promoción inmobiliaria

La adquisición del suelo en el Estudio de viabilidad

Costes de compraventa

El suelo puede ser adquirido según distintas modalidades:

• compraventa: el promotor paga una cantidad a cambio de que el propietario entregue el suelo
• permuta: el promotor entrega inmuebles propios a cambio de que el propietario entregue el suelo, bien en concepto de pago total o parcial
• aportación: el promotor asume el compromiso de entregar, una vez terminadas las obras, parte de los productos de la promoción, en concepto de pago total o parcial del suelo
• adquisición indirecta: el promotor adquiere la propiedad del suelo mediante la compra de acciones o participaciones de una sociedad que lo posee como único activo.

Estimación integrada del coste de explotación

La estimación integrada del coste de explotación requiere un análisis de los costes elementales de la promoción inmobiliaria, que son los siguientes:

• costes de compraventa del suelo
• costes de gestión urbanística del suelo
• costes principales y complementarios de la construcción
• costes del proyecto y de la dirección de las obras
• costes de licencias
• costes de escrituras
• gastos generales
• gastos de gestión.

Costes de compraventa del suelo

Los costes de compraventa incluyen los siguientes:

• el coste de la compra, incluyendo, en su caso, los gastos de intermediación
• los gastos legales por formalización de escrituras públicas y pago de impuestos.

La viabilidad de la promoción inmobiliaria dependerá principalmente de lo que puede construirse sobre rasante. El aprovechamiento bajo rasante resulta relevante debido a que se asigna a usos secundarios de menor precio de venta, como los garajes o los trasteros. Por eso el coste de repercusión suele referirse a la edificabilidad sobre rasante. Los gastos legales correspondientes a la formalización de la Escritura de compraventa están regulados por baremos en función del valor escriturado. En cuanto a los impuestos, el tipo a aplicar depende del caso:

• si el vendedor es persona física, el promotor liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible el precio consignado en la Escritura de compraventa
• si el vendedor es una sociedad, el promotor liquida el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
• el comprador liquida el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo en los casos en los que se haya liquidado ITP
• el vendedor liquida la Plusvalía municipal, aunque puede pactarse que lo sufrague el comprador.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Definición de actividades en la promoción inmobiliaria

Definición de actividades en el Estudio de viabilidad

Duración, ingresos y gastos

En la planificación temporal de la promoción inmobiliaria se debe considerar las siguientes actividades:

• compraventa del suelo
• gestión y/o urbanización (si el suelo no es directamente edificable)
• proyectos y licencia
• contratación de las obras
• ejecución de las obras
• ventas
• entrega a los compradores.

Duración de las actividades

En el Estudio de viabilidad, lo habitual es hacer las previsiones de tiempo en meses. Dependiendo de la actividad, la duración deberá estimarse teniendo en cuenta distintas consideraciones:

• compraventa del suelo: normalmente se efectúa un primer pago en concepto de señal y se estima un plazo para la materialización del segundo pago, haciéndolo coincidir con la firma de la Escritura de compraventa
• gestión y/o urbanización: si se requiere operaciones de gestión o urbanización, la duración de las mismas deberá incluir el periodo previo necesario para obtener las autorizaciones preceptivas
• proyecto y licencia: deberá considerarse el tiempo necesario para redactar el proyecto, obtener el visado colegial y luego obtener la licencia municipal de obras
• contratación de las obras: incluirá la solicitud, recepción, análisis y negociación de las ofertas
• ejecución de las obras: previsión realista, considerando posibles retrasos
• ventas: las ventas pueden iniciarse desde el momento en que se dispone de Licencia municipal de obras, pero dependiendo de la evolución del mercado puede resultar preferible demorar el inicio de esta fase hasta un momento más ventajoso
• entrega a los compradores: requiere considerar el tiempo necesario para obtener la Licencia de primera ocupación.

Costes

Los costes totales se obtienen sumando los costes de explotación, los costes de comercialización y los costes financieros. Los costes de explotación o producción de la promoción inmobiliaria son los necesarios para desarrollar los productos. Todos los costes de la promoción inmobiliaria son proporcionales o bien al coste del suelo, o bien al coste de la construcción, o a ambos.

Curvas de ingresos y gastos

La curva de gastos se obtiene aplicando los costes de explotación y comercialización al programa de trabajos de la promoción inmobiliaria. La curva de ingresos se obtiene a partir de los precios de venta y las actividades correspondientes en el programa de trabajo, considerando la variación temporal. Las curvas de gastos e ingresos permiten el trazado de las curvas de cobros y pagos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Definición inicial de la promoción inmobiliaria

Definición de la promoción en el Estudio de viabilidad

Estudio de mercado y análisis urbanístico

La definición inicial del producto de la promoción inmobiliaria requiere disponer de estudios de mercado y de un análisis detallado de la normativa urbanística aplicable al suelo. A partir de esa información se podrá estimar la composición edificatoria más adecuada al mercado y al planeamiento vigente. La definición del producto de la promoción se completa al establecer los precios de venta, coherentes con los datos expuestos en los estudios de mercado.

Estudios de mercado

Un conocimiento actualizado del mercado inmobiliario en el entorno de la promoción inmobiliaria resulta esencial para la toma de decisiones destinadas a definir el producto. Cuanto mayor sea el tamaño de la promoción, mayor dedicación se deberá prestar al estudio de mercado. Un estudio de mercado correcto puede contener los siguientes apartados:

• definición del ámbito geográfico
• información demográfica y estadística, con estimación de tendencias de crecimiento y/o desplazamiento de la población
• usos edificatorios, caracterizados según variantes de ocupación
• estimación de la demanda potencial
• conclusiones tras la comparación entre la oferta y la demanda.

La información demográfica puede obtenerse a partir de los censos de población. Los datos sobre la oferta inmobiliaria pueden obtenerse a partir de los resultados de encuestas oficiales promovidas por las administraciones públicas o por los datos de proyectos visados divulgados por los Colegios de arquitectos.

Calificación del suelo y normativa

El Estudio de viabilidad requiere conocer si el suelo sobre el que debe desarrollarse la promoción inmobiliaria es ya edificable o si se necesita tramitar alguna gestión urbanística previa. Las circunstancias urbanísticas condicionarán la estimación de plazos y costes asociados a las obras, incluyendo construcción, honorarios profesionales, impuestos y tasas. El estudio de las circunstancias urbanísticas determinará las condiciones que deberá respetar la edificación proyectada.

Estimación de precios de venta

Además de estimar precios unitarios de venta por unidad o por metro cuadrado construido, en el Estudio de viabilidad se debe estimar la variación previsible de los mismos a lo largo del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria. La variación temporal de los precios de venta constituye la variable de riesgo más importante del modelo probabilístico del estudio. La definición de dicha variable se establece en una triple estimación (pesimista - realista - optimista). Las condiciones de pago pueden ser también determinantes para el flujo de caja, como parte de la financiación interna.

La financiación en las promociones inmobiliarias

La financiación en el Estudio de viabilidad

Fases y etapas. Financiación.

En una promoción inmobiliaria se puede establecer las siguientes fases:

1. adquisición y gestión del suelo, que culmina con la inscripción del solar en el Registro de la propiedad inmobiliaria
2. proyectos, que culmina con el visado de un proyecto básico y de ejecución
3. licencias, que culmina con la obtención de una licencia municipal de obras
4. construcción, que culmina con el Acta de recepción de la obra
5. venta, que culmina con la entrega de las unidades producidas (viviendas, locales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales…).

El Estudio de viabilidad comprende las siguientes etapas:

1. definición del producto cuya viabilidad se estudia, estableciendo precios de venta
2. planificación de la ejecución: plazos, costes y financiación
3. aplicación de criterios de rentabilidad a los flujos monetarios obtenidos en la planificación, mediante técnicas probabilísticas que consideren los riesgos asociados al desarrollo.

El Estudio de viabilidad así obtenido proporcionará al promotor el mejor criterio en la decisión de emprender o no la promoción inmobiliaria.

La entidad financiera como agente de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye a las entidades financieras como agentes de la edificación, sin embargo, normalmente constituyen una parte implicada que interviene decisivamente en la promoción inmobiliaria. Lo habitual es que la financiación resulte imprescindible para la construcción, y también es frecuente que se acuda a ella para la adquisición del suelo.

Project Finance

El Project Finance es una modalidad de financiación que puede resultar idónea en proyectos de gran inversión, con largo periodo de recuperación, en sectores de ingresos estables y predecibles. En ella se toma como garantías los flujos de caja generados y los activos del propio proyecto. Para su estructuración se constituye una sociedad vehicular del proyecto, en la que participan todas las entidades interesadas. Normalmente cuentan con numerosos asesores externos. Sus principales ventajas son:

• posibilita la ejecución de grandes proyectos que no pueden financiarse a largo plazo por otras vías
• las sociedades promotoras mantienen su capacidad crediticia para otros proyectos, no se incrementa su riesgo corporativo ni se compromete otros negocios
• diversifica el riesgo de las entidades financieras (riesgo proyecto en lugar de riesgo empresa) y les permite un mejor seguimiento del negocio.

En cuanto a los inconvenientes, puede citarse los siguientes:

• su diseño y estructuración son complejos, exigen más tiempo y la intervención de especialistas
• el coste asociado es mayor.

Evaluación de riesgos

La evaluación de riesgos en el Estudio de viabilidad

Identificación, categorización y análisis

En el Estudio de viabilidad puede establecerse la siguiente clasificación de riesgos para el proyecto:

• riesgos externos: no son controlables y pueden ser previsibles (oscilaciones del mercado, coyuntura económica…) o imprevisibles (fenómenos naturales, conflictos sociales, actos administrativos…)
• riesgos internos: son parcialmente controlables y pueden ser de gestión (organización, programa, contabilidad, financiación…), técnicos (diseño, recursos…) o legales (licencias, contratos, demandas…).

Categorización de riesgos

Una misma situación de riesgo puede suponer una amenaza para unas partes y una oportunidad para otras. Una vez identificados los riesgos se podrá proceder a su categorización en función de su probabilidad (alta o baja) y de sus consecuencias (pérdidas o ganancias asociadas). Las situaciones con probabilidad alta y pérdidas asociadas importantes podrán ser clasificadas como de riesgo alto y requerirán la máxima consideración.

Análisis de sensibilidad

El análisis de sensibilidad permite valorar las pérdidas o ganancias asociadas a las situaciones de riesgo consideradas en el Estudio de viabilidad. El proceso de análisis es el siguiente:

1. se elige el resultado o criterio de rentabilidad del proyecto cuya variación (en función de las variables de riesgo) se pretende medir
2. para cada variable representativa de riesgos cuyo impacto se pretende evaluar se establece incrementos y decrementos de valor respecto del valor inicial considerando, y se calcula para cada uno de ellos el nuevo valor del resultado o criterio.

Valor esperado

Valor esperado o valor medio es la suma de los productos de los valores que toma una variable aleatoria por la probabilidad asociada a cada valor. El valor esperado se utiliza en la evaluación de riesgos para la toma de decisiones, utilizando como variable aleatoria la pérdida o ganancia asociada a la situación de riesgo.

Simulación de Montecarlo

La simulación de Montecarlo es un método estadístico que proporciona una muestra representativa de la distribución probabilística de un resultado del proyecto, a partir de un conjunto de situaciones de riesgo representadas por variables aleatorias del modelo, mediante la repetición de cálculos de éste un número de veces estadísticamente representativo. Cada situación de riesgo es una variable aleatoria del modelo con una función de distribución conocida. El tamaño de la muestra (número de repeticiones) será función del nivel de confianza que se exija a los resultados y del margen de error que se considere admisible. El proceso de simulación es el siguiente:

1. establecer, para cada variable de riesgo, su función aleatoria de distribución (caracterizar las variables)
2. tomar un valor aleatorio para cada una de las distribuciones de las variables
3. adoptar los valores aleatorios como datos de cálculo para cada variable
4. registrar el resultado obtenido para la medida de rentabilidad
5. repetir los pasos 2, 3 y 4, formando una muestra de resultados.

En las promociones inmobiliarias las variables de riesgo pueden caracterizarse mediante la función de distribución beta, a partir de los valores extremos y de la moda. En el Estudio de viabilidad, lo que interesa son los valores mínimos de los resultados, de modo que es más práctico considerar la curva de riesgo, que expresa la probabilidad de que el resultado o medida de la rentabilidad sea superior a un valor dado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Resultado, TIR y VAN

Indicadores de rentabilidad en los Estudios de viabilidad

El resultado, la TIR y el VAN

La rentabilidad basada en el resultado es el criterio más utilizado. Para que resulte útil, el resultado debe medirse en términos de caja, no en términos contables. Se utiliza en forma de ratios, siendo los principales los siguientes:

• resultado sobre las ventas
• resultado sobre la inversión
• resultado sobre el coste total.

TIR: Tasa Interna de Retorno

El concepto de TIR coincide con el habitual de rentabilidad. Es función de la variabilidad temporal del dinero y puede considerarse una medida del atractivo económico de los proyectos. La TIR es la tasa de remuneración de la inversión, calculada de forma que al final de la vida del proyecto, los fondos generados igualan a los invertidos incrementados en los intereses devengados. La TIR es un indicador cualitativo que no depende del volumen de inversión. Su cálculo es complejo y se realiza por tanteo.

VAN: Valor Actual Neto

El VAN es un indicador que depende tanto de la rentabilidad como del tamaño del proyecto. Se obtiene aplicando una determinada tasa de actualización a los flujos de caja del proyecto, y sumando algebraicamente los valores actualizados. La tasa de actualización coincide con el coste del capital. Si el VAN es positivo significa que se crea valor, de modo que la idoneidad del proyecto se incrementa para valores altos de VAN. El coste a aplicar depende del tipo de VAN que se pretende calcular:

• para el VAN del proyecto se aplica el coste mixto: propio + ajeno
• para el VAN del promotor se aplica el coste asumido para el capital propio.

El VAN para una tasa de actualización igual a la TIR es 0, y para una tasa de actualización 0 coincide con el resultado en términos de caja. Para calcular el VAN basta con aplicar a cada valor del flujo la fórmula del interés compuesto, de forma que se convierte los valores de las inversiones futuras en presentes.

Gestión de riesgos

En el Estudio de viabilidad, la gestión de los riesgos del proyecto se organiza mediante los siguientes procesos:

• identificación
• evaluación
• prevención.

Actualización de fondos

La actualización de fondos en el Estudio de viabilidad

Tasa de actualización y criterios de rentabilidad

La tasa de actualización puede definirse de varias maneras distintas:

• como el coste de utilización del capital, es decir, como la remuneración por su cesión
• como suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, de forma que a mayor riesgo corresponderá una mayor remuneración del capital
• como el coste de oportunidad del capital, que sería la rentabilidad de la mejor inversión alternativa no explotada que ostente un nivel de riesgo similar.

Clasificación de criterios de rentabilidad

Para la determinación de la rentabilidad de un proyecto inmobiliario se aplica criterios de evaluación que pueden clasificarse en dos grupos:

• criterios de rentabilidad sin actualización de fondos: no consideran el valor temporal del dinero, sino que lo suponen fijo a lo largo del tiempo
• criterios de rentabilidad con actualización de fondos: se considera el valor temporal del dinero.

Cuando no se aplica la actualización de fondos, se considera los siguientes indicadores:

• Pay Back: indicador de liquidez o de recuperación de la inversión
• rentabilidad basada en el resultado.

Y cuando se aplica la actualización, los indicadores básicos son:

• TIR: Tasa Interna de Retorno
• VAN: Valor Actual Neto.

Pay Back

En los Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias, el indicador de liquidez o de recuperación de la inversión es un indicador previo que se utiliza como filtro para descartar o mantener posibles proyectos en análisis. Como indicador, el Pay Back tiene dos inconvenientes:

• no mide la rentabilidad de la inversión
• desdeña los flujos posteriores al momento de la recuperación.

En la comparación entre dos proyectos siempre se preferirá aquel que ostente menor periodo de retorno, si es que el resto de los indicadores son similares. Las empresas con capacidad financiera reducida suelen preferir proyectos con periodo de retorno corto, aun cuando la rentabilidad sea menor. En situaciones de incertidumbre, la consideración del periodo de retorno cobrará especial relevancia, dado que la probabilidad de que la situación de riesgo acabe causando perjuicios será mayor cuanto más se tarde en recuperar la inversión.

Ingresos, costes y financiación

Costes en el Estudio de viabilidad

Margen bruto, resultado, Cash Flow y financiación

En los Estudios de viabilidad se tiene en cuenta las siguientes clases de costes:

• costes de explotación o producción: conjunto de costes derivados de la ejecución del proyecto de desarrollo de la promoción inmobiliaria
• costes de comercialización: costes asociados a la promoción y venta del producto que produce el proyecto
• costes financieros: costes derivados de la utilización de capitales.

Por otra parte, los costes asociados a alguno de los componentes elementales en los que se subdivide el proyecto son considerados costes directos. Los gastos que no pueden asociarse directamente a ninguno de los componentes son denominados gastos generales y originan costes indirectos.

Margen bruto

La diferencia entre los ingresos de ventas y los costes de explotación más los de ventas se denomina margen bruto. En su cálculo no intervienen los costes financieros.

Resultado contable

La diferencia entre los ingresos de ventas y la totalidad de los costes es el resultado. Puede definirse antes o después de impuestos, dependiendo de si se incluye o no el coste que representa el pago de los mismos.

Cash Flow

El Cash Flow es el flujo de caja del proyecto, las entradas y salidas monetarias. Es resultado de las condiciones de pago y cobro que se establezca con los proveedores y con los clientes, es decir, de la financiación interna del proyecto inmobiliario. Los impuestos asociados a cobros y pagos, así como el resultado de su compensación frente a la Hacienda pública, deben ser considerados como parte del flujo, debido a la carga financiera que suponen durante el tiempo que media hasta la compensación.

Financiación de saldos

Los saldos negativos deben ser cubiertos mediante financiación, a cargo de capitales propios o ajenos. Los capitales propios tienen un coste superior a los ajenos por las siguientes razones:

• normalmente no tienen plazo de devolución
• son los últimos en cobrarse, debido a que las demás obligaciones de la sociedad son consideradas preferentes
• no son desgravables fiscalmente.

En cambio, la financiación ajena genera gastos financieros, los cuales constituyen pagos añadidos, pero son desgravables en la liquidación del impuesto de sociedades. Si los capitales ajenos son cedidos por entidades financieras tendrán un coste conocido, que se compondrá de intereses, comisiones y gastos.

Planificación económica

Planificación económica en el Estudio de viabilidad

Programa de trabajos y estimación de costes

Normalmente, el programa de trabajos se representa en forma de diagrama de barras, también denominado diagrama de Gantt. Con la definición del programa se persigue expresar con claridad el desarrollo temporal del proyecto y servir de base para el trazado de las curvas de gastos e ingresos, a partir de los presupuestos de coste y de ventas.

Definiciones en la planificación económica

La planificación económica del proyecto maneja ingresos, gastos y costes:

• ingreso: valor de una venta
• gasto: valor de determinados bienes y servicios
• coste: gasto referido a un proceso de producción.

La planificación financiera maneja cobros y pagos, que dan lugar a flujos monetarios, los cuales sirven de base al análisis de rentabilidad:

• cobro: entrada de dinero correspondiente a un ingreso
• pago: desembolso que corresponde a un determinado gasto.

En la planificación económica se realiza una serie de procesos interactivos y coordinados entre sí:

• planificación de recursos: definición de los recursos que serán necesarios en la ejecución de cada actividad, estimando cantidades
• estimación de costes: cálculo del valor de los bienes y servicios que constituyen los recursos planificados, lo cual permitirá la definición del presupuesto de coste del proyecto
• periodificación del presupuesto de coste: estimación de la distribución temporal del presupuesto de coste de acuerdo con el programa de trabajos, lo cual permitirá trazar la curva de gastos del proyecto
• periodificación de las ventas: trazado de la curva de ingresos del proyecto de acuerdo con el programa de trabajos.

La estimación de costes en el Estudio de viabilidad

El proceso de estimación de costes constituye el proceso principal en la planificación económica del proyecto. La precisión del mismo dependerá de la técnica de estimación que se utilice, la cual puede consistir en una mera comparación con otros proyectos similares o bien en una estimación paramétrica a partir de las características más representativas del proyecto. La mayor precisión se consigue mediante un proceso de descomposición del proyecto en unidades suficientemente pequeñas, si bien siempre quedará limitada por la falta de definición del producto final.

Planificación temporal

La planificación temporal en el Estudio de viabilidad

Estimación de plazos y cálculo

El programa de trabajos es un esquema que asigna a cada actividad una fecha de comienzo y una fecha de terminación. Debido a la escasez de datos que suele ser inherente a la fase inicial del proyecto inmobiliario, lo habitual es que la planificación temporal no sea muy detallada, consistiendo más bien en un plan preliminar que habrá de formar parte del Estudio de viabilidad. La planificación temporal se lleva a cabo mediante cuatro procesos interactivos y coordinados entre sí:

• definición de actividades, que requiere la descomposición de las tareas asociadas a cada fase del proyecto inmobiliario, hasta un nivel que permita concretar la duración de las mismas
• ordenación de las actividades, estableciendo la secuencia en base a criterios de dependencia entre las mismas
• estimación de las duraciones, que será función de la magnitud de los recursos empleados en la ejecución de cada actividad
• cálculo del programa, normalmente por aplicación del Método del camino crítico.

La estimación de plazos

Cuando se emplea la técnica PERT (Program Evaluation and Review Technique), se parte de la estimación de tres duraciones posibles para cada actividad:

• la duración más probable
• la duración pesimista, estimada considerando condiciones muy desfavorables
• la duración optimista, estimada considerando condiciones muy favorables.

A partir de estas tres estimaciones se calcula una duración media ponderada que es la que se considera en el cálculo.

Cálculo del programa

El Método del camino crítico, comúnmente usado en la planificación temporal de proyectos, consiste en recorrer, dentro de la red de actividades, todos los caminos posibles, sumando duraciones y desfases. De ese modo puede estimarse las fechas más tempranas y las más tardías para el comienzo y la terminación de cada actividad y del proyecto completo. Se denomina “holguras” al resultado de sustraer de las fechas más tardías las más tempranas. La “holgura total” es el tiempo que una actividad puede retrasarse sin afectar al plazo de ejecución del proyecto. El Camino crítico es el que proporciona holgura cero para todas las actividades, de modo que un retraso en cualquiera de ellas implica un retraso inevitable en la fecha de finalización del proyecto.

Definición del producto final

Definición del producto en el Estudio de viabilidad

Enfoque probabilista. Precios de venta.

El Estudio de viabilidad se basa en estimaciones (fundamentalmente de tiempos y costes) y en hipótesis (por ejemplo, de evolución del mercado). Debido a ello, sus resultados sólo pueden considerarse en concepto de aproximación sujeta a un inevitable margen de error. Las promociones inmobiliarias se desarrollan siempre en un entorno de incertidumbre, por lo cual es preciso aplicar un enfoque probabilista que considere los riesgos asociados al proyecto. Dicho enfoque hace que los resultados que proporciona el Estudio de viabilidad sean más completos y fiables, aunque también menos precisos. La ecuación fundamental que debe condicionar el Estudio de viabilidad es la que expresa el rendimiento como resultado de restar los costes a las ventas. El rendimiento se considerará aceptable por aplicación de criterios de rentabilidad, entre los cuales estará la comparación con los rendimientos que proporcionan otras inversiones de riesgo equivalente.

La definición del producto

En las promociones inmobiliarias, la definición del producto es progresiva, de modo que a partir de una descripción inicial la ejecución de las sucesivas fases del proyecto va proporcionando las características y funciones definitivas. El Estudio de viabilidad debe contener una definición inicial del producto, la cual puede resultar compleja en la medida en que se trata de un producto compuesto por múltiples productos parciales. El proceso de definición inicial está sometido a condicionantes, entre los cuales se encuentran los siguientes:

• las condiciones del contrato
• el estado de la oferta y la demanda
• la normativa legal y técnica aplicable
• exigencias de tipo económico y financiero.

Precios de venta en el Estudio de viabilidad

En la definición inicial del producto deben establecerse los precios provisionales de venta. El establecimiento de los precios de venta de los productos finales es una tarea empresarial que debe fundamentarse en dos requisitos ineludibles:

• los precios finales deben ser competitivos, en base a la situación del mercado y en base a la estrategia de marketing
• el volumen de ingresos debe cubrir los costes estimados, siempre dentro de cierto margen de error, considerando costes directos más la cuota que corresponda de costes indirectos.

La estrategia de marketing se estructurará en un conjunto de técnicas destinadas a promover, vender y distribuir los productos finales, y su idoneidad permitirá deslizar los precios de venta al alza dentro de la horquilla establecida por el mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/viabilidad/home.html

Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias