El Estudio de viabilidad y el análisis de sensibilidad
Sensibilidad sobre costes, plazos y tasa de interés. Simulación de Montecarlo.
Es necesario comprobar el efecto de la variación de cada variable de riesgo del modelo del Estudio de viabilidad sobre los criterios de rentabilidad, en particular sobre el resultado sobre ventas y sobre la TIR del promotor. El análisis de sensibilidad debe incluir el cálculo de los valores del criterio de rentabilidad elegido para diferentes incrementos y decrementos en las siguientes variables:
- los precios de venta: la variable más importante
- los costes de construcción.
El coste del suelo no es una variable, pero el estudio de la influencia de su variación sobre la rentabilidad de la promoción puede establecer los márgenes de una negociación adecuada en la fase de adquisición. Los demás costes de la promoción inmobiliaria ostentan una influencia más reducida sobre la rentabilidad, por lo que no merecen consideración en el análisis de sensibilidad.
Análisis de sensibilidad sobre plazos
El estudio de los efectos de su variación del plazo de ejecución de las obras puede ayudar a establecer las condiciones óptimas para el contrato de obra. La variación del plazo de ejecución tiene una influencia limitada sobre el ratio resultado sobre ventas, porque sólo tiene efecto sobre los costes financieros, que no serán muy importantes siempre que las tasas de interés sean bajas. En el criterio TIR la influencia es más significativa, pero siempre resulta menor que la variación de los precios de venta. La duración de las ventas puede tener efecto sobre los precios de venta. Los retrasos en la ejecución de la obra pueden incrementar los costes de construcción.
Análisis de sensibilidad sobre la tasa de interés
La variable tasa de interés tiene una influencia reducida sobre la rentabilidad. Su efecto incide sobre todo a través de la demanda, de modo que recae sobre los precios de venta.
Simulación de Montecarlo
La simulación de Montecarlo es un método de evaluación de riesgos que se adapta bastante bien a las particularidades de la promoción inmobiliaria. Ello se debe a que para cualquiera de las variables puede establecerse unos límites inferior y superior y un valor de probabilidad máxima. En promociones inmobiliarias, la simulación de Montecarlo se realiza para tres variables de riesgo:
- la tasa de variación temporal de los precios de venta
- la variación temporal del coste de construcción
- la duración de las obras.
A partir del criterio de rentabilidad elegido, la simulación de Montecarlo proporciona la función de probabilidad y el valor esperado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias
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