La rentabilidad en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los criterios de rentabilidad

Pay-Back, resultado financiero, TIR, VAN e índice de calidad. Puntos críticos.

En la promoción inmobiliaria, la recuperación de la inversión no se produce hasta que, terminadas las obras, se realiza la entrega de los inmuebles a los compradores. Por tanto, el periodo de retorno de la inversión resulta similar a la duración del ciclo de vida de la promoción inmobiliaria y no reviste interés de cara al Estudio de viabilidad.

Resultado financiero y sus ratios

El resultado financiero suele ser el indicador más utilizado y representativo de la promoción inmobiliaria, bajo la forma de los ratios resultado/ventas y resultado/inversión, en ambos casos, antes o después de impuestos.

TIR

A partir del flujo de caja de la promoción se obtiene la Tasa Interna de Retorno (TIR) de fondos totales. Las TIR del promotor se obtienen a partir del flujo de los saldos mensuales de su cuenta con la promoción.

VAN

Se puede aplicar el criterio del Valor Actual Neto (VAN) a los flujos de caja de la promoción y del promotor, antes y después de impuestos. El cálculo requiere el establecimiento previo del valor de la tasa de actualización. Puesto que dicha tasa tiene carácter de coste del capital, para el VAN de los fondos totales deberá considerarse el coste mixto que resulta de la ponderación del coste del capital propio y del correspondiente al préstamo. Para el VAN del promotor debe considerarse el coste asumido para el capital propio, el cual puede concebirse como la suma de una tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. El tipo libre de riesgo se define como la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a cinco años.

Índice de calidad

En una promoción inmobiliaria, se denomina Índice de calidad al ratio ventas/gastos de explotación.

Puntos críticos

Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria determinados puntos críticos, también denominados puntos de equilibrio o puntos muertos:

• el punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados, que representa el momento a partir del cual la promoción inmobiliaria empieza a tener resultados positivos en términos contables
• el punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la promoción inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios netos en términos de caja
• el valor mínimo del precio de venta que se requiere para que el resultado sea positivo.

Características del préstamo subrogable

El préstamo subrogable en el Estudio de viabilidad

Cuantías, períodos, disposiciones y costes

El importe del préstamo subrogable se fija como porcentaje sobre el valor de tasación. Para viviendas, dicho porcentaje suele rondar el 80 %; en otros productos (garajes, locales, oficinas…), el porcentaje se reduce. Los gastos que genera la constitución de la escritura de préstamo (notario, registrador e impuestos) se calculan tomando el capital garantizado como base imponible. Durante un periodo de carencia, normalmente 24 meses, el promotor sólo debe pagar los intereses devengados en función del saldo dispuesto. Tras el periodo de carencia sigue el periodo de amortización.

Disposiciones del préstamo subrogable

La entidad de crédito aplica una distribución del préstamo en varias disposiciones según sus normas y en función del riesgo estimado para la operación. Normalmente, dicha distribución se estructura como sigue:

• primera disposición: su cuantía puede ser la estricta para amortizar una hipoteca anterior o calcularse considerando el precio del suelo que la tasación asume
• disposiciones para la construcción: cantidades liberadas y puestas a disposición del promotor en función del avance acreditado de las obras
• disposición de subrogación: parte del préstamo (hasta un 15 o un 20 %) que el promotor recibe cuando la venta ya se ha escriturado y se ha hecho la subrogación al comprador.

Costes del préstamo subrogable

Los costes del préstamo quedan definidos por:

• la tasa de interés aplicable: se aplica sobre saldos dispuestos, devengando intereses que se liquidan periódicamente
• las comisiones: la comisión de apertura (la más importante para el promotor) y, a veces, la comisión de estudio
• los gastos: entre ellos, tasaciones periódicas requeridas para autorizar disposiciones durante la construcción.

La tasa de interés suele definirse en función de una referencia oficial, normalmente el euribor, a la que se añade un diferencial. La comisión de apertura se carga en el momento en que el préstamo es otorgado. Los gastos del préstamo no revisten especial relevancia para el Estudio de viabilidad.

Préstamo para la adquisición del suelo

El préstamo para la adquisición del suelo es el otorgado por la entidad financiera al promotor con ocasión de la compra del suelo, aportando la garantía hipotecaria del mismo. Su cuantía se establece como un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 50 y el 70 %. La disposición es única y coincide con el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Resulta conveniente instrumentar este tipo de préstamos para que puedan ampliarse y convertirse en el préstamo subrogable, de este modo se reduce los gastos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Planificación financiera de la promoción inmobiliaria

La financiación en el Estudio de viabilidad

Aportación de suelo, anticipos, financiación y subrogación

La adquisición del suelo mediante la entrega de inmuebles que forman parte del producto de la promoción inmobiliaria tiene ciertos inconvenientes:

• el propietario del suelo asume riesgos derivados de la entrega a cambio de un pago futuro
• el promotor adquirente del suelo debe garantizar, habitualmente mediante aval bancario, el cumplimiento de lo pactado, para lo cual necesitará acreditar solvencia suficiente ante la entidad financiera que le avala.

Anticipos de ventas

En las promociones inmobiliarias cuyos productos se venden sobre plano es habitual convenir en los contratos de compraventa que los compradores abonarán una fracción del precio de compra antes del otorgamiento de las escrituras. Una parte del abono se efectúa al firmar el contrato de compraventa y el resto se distribuye en una serie de pagos iguales y periódicos. En estos casos, el promotor tiene obligación de garantizar la devolución de las cantidades percibidas, mediante aval bancario.

Financiación de contratistas y proveedores

Es habitual que los pagos del promotor al contratista y a otros proveedores se efectúen con un cierto aplazamiento, que puede ser de varios meses. También es habitual que se retenga al contratista un porcentaje de su facturación en concepto de garantía. Ambas vías suponen una financiación parcial de las obras o suministro, sin coste financiero explícito para el promotor.

Financiación externa

El promotor suele hacer uso de capitales prestados por entidades financieras para la adquisición del suelo y para la construcción de los inmuebles. En cada contrato de préstamo quedan definidos los costes (tasas de interés, comisiones y gastos), los plazos (carencia, amortización) y las garantías hipotecarias. Es necesario que el Estudio de viabilidad incluya estimaciones de los costes y de los plazos previsibles.

Préstamo subrogable

El préstamo subrogable proporciona doble ventaja al promotor:

• financia la construcción de los inmuebles que constituirán el producto de la promoción inmobiliaria
• habilita para ofrecer a los compradores la financiación que éstos necesitan, mediante el mecanismo de la subrogación.

Para poder contratar el préstamo subrogable con la entidad de crédito, el promotor debe tener otorgada la licencia de obras, y también debe haber individualizado la titularidad registral de los inmuebles. La entidad de crédito encargará una tasación de la promoción a cargo del promotor, y estudiará, en base a los resultados obtenidos, la concesión del préstamo y sus condiciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias

Gastos en la promoción inmobiliaria

El Estudio de viabilidad y los gastos

Gastos generales, de gestión y de comercialización. Capitales.

La partida de gastos generales corresponde a gastos asignados al conjunto de la promoción inmobiliaria. Entre ellos se considera:

• los gastos de administración
• los gastos de oficina
• algunos impuestos: IBI no exento del suelo, Impuesto de Actividades Económicas (IAE)...

Gastos de gestión

La gestión de una promoción inmobiliaria implica el desarrollo de los siguientes procesos:

• la redacción del Estudio de viabilidad
• la gestión de compra del solar
• el control de los proyectos arquitectónicos
• la gestión de la Licencia de obras
• la contratación de las obras y su control
• la gestión del préstamo hipotecario
• la definición de la política comercial y el control de las ventas.

Todas estas gestiones pueden encomendarse a una Entidad gestora cuya remuneración suele consistir en un porcentaje aplicado a las ventas.

Costes de comercialización o de ventas

Los costes originados por la venta de los productos de la promoción inmobiliaria dependen del sistema elegido para la comercialización. Entre los sistemas de comercialización más frecuentes están los siguientes:

• venta directa en la oficina sede de la sociedad promotora
• venta directa en una oficina de ventas situada a pie de obra, dotada con personal de atención al cliente
• contratación del servicio con una agencia inmobiliaria.

Los gastos de publicidad también pueden ser muy variables, en función de los medios elegidos. Entre los medios de promoción más usados están:

• el cartel de obra
• campañas publicitarias en internet, prensa, radio, televisión…

El Estudio de viabilidad debe incluir una estimación de los costes de comercialización como porcentaje sobre el importe de las ventas.

Capitales propios y ajenos

Las necesidades financieras de la promoción inmobiliaria pueden ser satisfechas por capitales propios y por capitales ajenos. Los capitales ajenos que intervienen son:

• en caso de aportación, el precio del suelo (total o parcial)
• los pagos diferidos y las retenciones a contratistas y proveedores
• las cantidades recibidas como anticipos de los compradores
• los préstamos de entidades financieras.

Las necesidades financieras que no queden cubiertas por la financiación interna ni por el crédito bancario deberán quedar cubiertas mediante aportaciones dinerarias del promotor, con cargo a sus fondos propios. El flujo de caja de la promoción y el de las aportaciones del promotor sirven para medir la rentabilidad de la promoción inmobiliaria.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias

Coste de las escrituras públicas en la promoción inmobiliaria

Coste de las escrituras públicas en el Estudio de viabilidad

Préstamos hipotecarios, obra nueva y división horizontal

Cuando se ejecuta obras de edificación, la descripción de su producto debe ser inscrita en el Registro de la propiedad. Si el promotor obtiene su financiación con garantía hipotecaria, también se deberá inscribir las cargas hipotecarias que gravan el inmueble construido. Las promociones inmobiliarias suelen requerir la formalización de las siguientes escrituras:

• la escritura de préstamo para la compra de suelo
• la escritura de compraventa del suelo
• la escritura de préstamo hipotecario subrogable
• la escritura de obra nueva
• la escritura de división horizontal.

Cada una de esas escrituras llevará aparejados los siguientes costes:

• el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• los honorarios del Notario y los del Registrador
• los gastos de gestoría.

Además, para las escrituras de préstamo hay que incluir unos gastos de tasación y, en ocasiones, gastos de estudio.

Escrituras de préstamos hipotecarios

El importe del préstamo es un porcentaje del valor de tasación. La realización de la tasación supone un coste que se calcula en función del valor obtenido. En las escrituras de préstamos hipotecarios, la base imponible del impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el capital garantizado. En préstamos para la compra del suelo, los aranceles se calculan directamente sobre el capital garantizado. En préstamos subrogables, tanto el arancel del notario como el del registrador se aplican sobre los valores individualizados para cada inmueble del capital garantizado del préstamo.

Escritura de obra nueva

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es el valor de la obra según la certificación del arquitecto. Lo habitual es que se adopte el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que también sirve de referencia para el cálculo de los honorarios del Notario y del Registrador.

Escritura de división horizontal

En la Escritura de obra nueva, la base imponible para el impuesto a los AJD es la suma del valor del suelo más el valor de la obra, asignando para este último el PEM. El arancel notarial se aplica sobre la misma base imponible. El arancel del registrador se aplica sobre el valor individualizado de cada uno de los inmuebles de la promoción. Es frecuente que la Escritura de obra nueva y la de división horizontal se reúnan en un solo documento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de promociones edificatorias

Honorarios profesionales y licencia

Los honorarios profesionales y la licencia en el Estudio de viabilidad

Proyecto, dirección de obras y servicios complementarios

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) del proyecto incluye todos los costes necesarios para la ejecución de las obras e instalaciones, excepto los Gastos Generales (GG) y el Beneficio Industrial (BI) del contratista. El presupuesto de contrata es el resultado de la suma PEM+GG+BI. Es habitual que el presupuesto de contrata evolucione durante la ejecución de las obras, de forma que el coste total sólo se conoce tras la terminación y recepción de la obra.

Coste del proyecto y de la dirección de la obra

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) sirve de base para el cálculo de los honorarios profesionales del Arquitecto y del Arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto suelen desglosarse según los siguientes porcentajes:

• Proyecto Básico: 40 %
• Proyecto de Ejecución: 30 %
• Dirección y recepción de la obra: 30 %.

Suele estimarse que los honorarios del Arquitecto técnico por la Dirección de la ejecución de la obra, la liquidación y la recepción son de igual cuantía que los que recibe el Arquitecto por dichos conceptos.

Servicios complementarios

La promoción inmobiliaria requiere de otros servicios profesionales que supondrán costes suplementarios que deben considerarse. Entre dichos servicios puede citarse los siguientes:

• el levantamiento topográfico
• el estudio geotécnico
• el proyecto de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT)
• la coordinación en materia de seguridad
• el estudio arqueológico, que puede ser necesario sobre todo en los cascos históricos
• el estudio de impacto ambiental, cuando resulte preceptivo.

El coste que corresponde a todos estos servicios complementarios es difícil de estimar a priori, siendo habitual que se estime como un porcentaje global adicional sobre el Presupuesto de Ejecución Material, que deberá ser más alto cuanto mayor sea la complejidad del proyecto.

Coste de la Licencia de obras

Al igual que los honorarios de los profesionales, el coste del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que supone la parte fundamental  en el coste de la Licencia municipal de obras, se calcula como porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto (normalmente, en torno al 4 por ciento). El coste de la licencia se completa al añadir las Tasas municipales, de importe mucho menor.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Estudios de viabilidad de proyectos edificatorios

Control de calidad en la promoción inmobiliaria

Control de calidad en el Estudio de viabilidad

Previsión de costes

El contrato que deben suscribir el promotor y el contratista debe establecer, como mínimo, los siguientes términos:

• objeto del contrato, que será la obra a cuya ejecución se obliga el contratista, con sujeción al proyecto del arquitecto
• precio que el promotor se compromete a pagar por la ejecución de la obra
• forma de pago, habitualmente a la recepción de facturas mensuales con un determinado aplazamiento
• revisión de precios, que puede pactarse de manera periódica en función de la variación de índices publicados por la Administración u otra institución, a fin de reflejar alteraciones en el coste de la mano de obra o de los materiales
• plazo de ejecución, normalmente sujeto a cláusulas de penalización.

El precio pactado puede establecerse según dos modalidades:

• precio alzado o cerrado, cuando se acuerda un importe global por la ejecución de la obra descrita en el proyecto
• precio por unidades de obra, cuando se define un Cuadro de precios unitarios, siendo el importe final el resultado de aplicar los precios descritos a las cantidades de obra realmente ejecutadas.

Es frecuente que en las facturas mensuales se aplique un porcentaje de retención en concepto de garantía.

Coste del control de calidad

El contrato de obra debe obligar al contratista a realizar un determinado control de calidad de las obras cuyo coste debe quedar indicado en el presupuesto de contrata. Por otra parte, la necesidad de suscribir una póliza de seguro decenal, para garantizar la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble que se construye, suele acarrear la imposición, por parte de la entidad aseguradora, de la obligación de contratar a una Entidad de Control de Calidad (ECC) para que ejecute las siguientes tareas:

• revisión del proyecto de ejecución
• inspección durante la fase de ejecución de las obras
• redacción de informes finales.

La intervención de la ECC supone un coste que suele oscilar entre el 0,4 y el 0,5 por ciento del presupuesto de contrata.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de viabilidad de promociones inmobiliarias